认房不认贷

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　　2023年8月25日中午，据新华社消息，近日住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（下称《通知》），推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。^[1]

　　这也是继7月住建部召开企业座谈会，提出“落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’”等政策措施后，首次以通知形式正式明确“认房不认贷”。^[1]

　　《通知》明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。^[1]

　　“认房”，是指商业银行发放个人住房贷款时会参考拟购房人在拟购房地家庭名下实际拥有住房套数确定贷款比例；“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录来确定贷款比例。^[2]

　　“认房不认贷”指的是商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下是否有房来认定，不管购房家庭是否有住房贷款记录。^[3]

　　假设小王已经购买了一套市值200万的房子，并通过商业银行办理了住房贷款。他的家庭目前还欠银行100万的贷款。现在小王一家打算购买第二套房子，市值300万。根据“认房不认贷”的政策，银行将不再考虑小王家是否有住房贷款记录，而只关注他们名下是否有房产。由于小王名下已经有一套房产，即使他家之前的住房贷款还没有还清，银行会将这次购房视为第二套房，按照第二套房贷款的标准进行审批。如果小王将这套市值200万的房子卖掉，那么再购买300万的这套房子就可以视为首套房。^[3]

　　易居研究院研究总监严跃进认为，“认房不认贷”对一线城市影响比较大，“此前一线城市在这个领域政策非常紧”。一直以来，“认房认贷”是一线热门城市和少数强二线城市调控楼市的重要手段，即居民在购买住房时能否享受首套房优惠，会综合考虑其房产和贷款记录。^[1]

　　在“认房认贷”政策下，受影响的主要是两部分需求：第一是改善性换房需求人群，第二是在其他城市有房的刚性住房需求人群——

　　一方面，对本地居民，只要在本地购买过房产并办理过贷款，想卖旧房换新房时，即使名下已无房产或贷款已结清，也算作二套房，需要支付比首套房更高比例的首付比例、房贷利率。

　　另一方面，对外来人口、新市民，需买房定居，虽本地无房但只要在其他城市（如原籍地）有贷款购房情况的，即使贷款还清，也无法享受购买首套房的优惠。

　　如果“认房不认贷”政策实施，一方面即便在外地有在偿的按揭贷款，在本地购房也算首套房，享受首套房标准。进一步，在每一个城市，只要无房，即便有贷款（记录或在偿）也能够以首套房身份买房。另一方面，此次政策将“以家庭为单位”来认定首套房产，调整到“家庭成员为单位”，意味着可以释放出更多的需求。

　　实施“认房不认贷”，能比较明显地降低改善性住房需求的首付和利率成本。

　　住房城乡建设部有关负责人就表示，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

　　这一政策下，可以释放这几类人群的购房需求：

• 父母为子女（含未成年子女）买房，子女无房但父母可能有房产且有按揭贷款在偿还。

• 子女为父母买房，父母无房但子女可能有房产且有按揭贷款在偿还。

• 在本地有房，想卖掉旧房换新房，但有贷款记录。

• 在外地有房，在外地有贷款记录或正在月供的贷款，但在本地无房。

• 前期购买了非成套住房，比如单位非成套的福利房、单位产权式的宿舍。