口头咨询

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口头咨询(Oral Consulting)

　　口头咨询是指专业咨询机构或咨询人员针对客户提出的相对简单的问题以口头形式予以回答的咨询服务活动。

　　口头咨询虽然简便，但仍应按步骤进行，以免浪费精力，产生不必要的错误。

　　(一)引导当事人准确陈述事实

　　除一般知识性咨询外，当事人提出咨询多是为解决某具体问题。在这种情况下，当事人往往急于提出问题，忽略介绍有关事实，使接待者不知所云。如婚姻案件中，一方见到律师后马上问与对方的房屋应如何分割。实际上，该房到底是公房还是私房，是何种公房，面积多大，结构如何，对方意见等，一概不介绍。这时，律师就需要正确引导：

　　1．首先应询问当事人咨询的意图。咨询意图有：对法律问题的一般了解、要求代书、调查、代理，它决定着其他咨询步骤。

　　2．了解问题的性质：是否是房地产法律事务，是何种房地产法律事务。

　　3．了解当事人及所涉人员基本情况。当事人咨询的事务中，多涉及他人。如不了解当事人及所涉人员基本情况，指代不明，就会阻碍对事实的了解，甚至无从把握各方的相互关系。当然，当事人有时出于保密或其他考虑，不愿透露本人及有关人员身份，在这种情况下，应用其他方式确定各方关系。

　　4．了解事件发生过程。主要包括时间、地点、事件具体经过。对某些情节，因已了解当事人咨询意图和问题性质，对不必要及当事人重复之细节，可适时打断。

　　5．检查当事人提供的有关材料。待当事人陈述完毕，询问当事人是否有书面材料(包括当事人自书的材料、事件发生过程中产生的单据或其他证明材料)。如有必要，询问上述材料的来源或形成过程。

　　(二)有针对性发问

　　一般经过陈述的步骤，律师已对咨询的问题有相当程度的了解，但如有必要，仍应进一步了解：

　　1．有关案件事实。因利害关系，当事人有意或无意地回避一些关键事实，使律师做出错误判断。此时，应在向当事人说明律师有义务为当事人保密的同时，指出了解该事实的意义，以促使当事人做出正确陈述。遇有当事人确实难以准确说明时，可侧面提问，依当事人提供的材料分析、推断。

　　2．有关行业规章、政策、惯例。房地产业务因其涉及面广、影响大，国家主管机关多有相应法律、政策，如《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市私有房屋管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《个人住房担保贷款管理试行办法》、《关于发展房地产业若干问题的通知》及相关的法律法规《城市规划法》、《土地管理法》，另外，还有正在形成法律或尚未形成法律规范的民间惯例，如买卖不破租赁、房屋典权等。这些依据在各地适用上均有特色，应向当事人了解具体适用情况而不应限于对条文的教条解释。

　　(三)解答咨询

　　解答咨询应符合以下要求：

　　1．明确。尽管当事人咨询的每一具体问题的未来走向难以准确预测，但某种行为是否合法、依法定程序如何操作，法律是有明确规定的。因此，即使事实判断难以准确，但法律价值判断明确。

　　2．客观。律师与当事人经过相互交流，了解当事人的意图，有时会自觉不自觉地迎合当事人的要求，作出符合当事人意图的答复。究其原因是在互动过程中产生了心理相容。尤其在房地产案件中，一些损失的出现可能不是由于当事人的明显过错，仅仅是一个双方风险负担、行为可否对抗善意第三人的问题，极易引起律师的同情。不客观答复会导致潜在的损失扩大的可能，应尽量避免。

　　3．于法有据。当事人期望得到的是问题的解决方法，有时并不看重法律依据。而律师做为法律专业人员的价值却恰恰在于能够为当事人提供法律依据，否则，法律与非专业人员的经验判断、主观推测有何区别?因此，律师解答法律咨询，应力求于法有据。