房地产抵押纠纷
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什么是房地产抵押纠纷[1]
房地产抵押纠纷是指在房地产抵押活动中所产生的关于抵押人与抵押权人的权利与义务以及标的物等的争议。我们知道，房地产抵押是资金的需求者以其合法拥有的房地产抵押给银行或其他可予贷款的债权人，从而取得贷款的形式。抵押的目的对债务人来讲是为了获取贷款，对债权人来讲是为了自己所发放的贷款的收回和补偿有可靠的保障。一旦抵押期满，债务人不能按期偿还贷款时，债权人则可以处分抵押物，从处分抵押物所得资金中使自己的贷款得到优先受偿。在这个全过程中，围绕抵押的协商、合同的签订、抵押权的设立、债务的偿还、抵押物的资金的分配、抵押物是否发生增减及损毁、灭失等等事件在抵押人、抵押权人或第三人中展开，而且房地产抵押又须经过房地产管理部门审核登记后才能具有对抗第三人的法律效力。抵押过程中每个环节的纰漏，都可能造成抵押双方的争执，产生抵押纠纷。所以在办理抵押的过程中，抵押人、抵押权人及第三人和进行抵押登记的房地产管理部门等都要认真对待，依法办事，尽量减少纠纷的产生，保证抵押活动的顺利进行和房地产市场的健康发展。
房地产抵押纠纷分类[2]
房地产抵押纠纷大致可以分为两大类，一是因房地产抵押人不正确行使自己的权利义务而引起的纠纷，二是因房地产抵押登记而产生的纠纷。在社会生活中，因为房地产价值大，实用性强，具有融资借贷保证功能，又因为人们对房地产抵押的相关法律条款认识不足或双方当事人之间权利义务有关事项确定不明，或抵押损害到第三人权利的行使，常常引起纠纷。要解决房地产抵押纠纷，首先要对房地产抵押知识有一个全面的正确认识，其次要对具体纠纷进行具体分析，区别对待，找出问题的根源和适用法律的依据。
房地产抵押纠纷的处理[2]
- 1．由房地产先抵押后出租引起纠纷的处理
《担保法》并未禁止抵押物出租，因此，在抵押权设定后，抵押人是可以出租抵押物的。原因如下：首先，抵押权只是就抵押物优先受偿的权利。抵押人就某物设定抵押后，仍对该物享有所有权，只要租赁期限不超过债务的清偿期，抵押人可以就抵押物行使占有、使用、收益和处分的权利，即可以将该物出租。其次，由于房地产抵押并不转移抵押物的占有，因此具备将房屋出租的条件。最后，由于抵押物是为了担保债务的履行，承认抵押人对抵押物的出租权，可以更好地发挥不动产的使用价值，从而更好地保汪债权的实现。
但由于在抵押物上设定租赁权，也可能会影响抵押权的实现，因此对于抵押人出租抵押物应作一定的限制，但应区别对待。如果租赁期在主债务履行期限届满之前，或者当事人特别约定一旦他人要实现抵押权，则租赁合同终止，或者抵押权人在实现抵押权时，对于抵押物上存在的租赁关系并无异议，同意原租赁合同的继续履行。在这几种情况下，不必限制抵押人出租房屋，抵押权的实现也不必然导致后订立的租赁合同无效。
而如果不符合上述几种情况，原则上应允许抵押权人或抵押物的新所有人主张原租赁合同无效。其原因在于：由于抵押权设定在先．如果允许抵押人在抵押物上设定租赁关系，那么，在抵押权实现之时，必然会受租赁权的限制。若以拍卖方式实现抵押权，则买受人不会愿意所买的房屋上存在着他人设定的租赁权，这样就会影响拍卖价值。而如果通过作价转让方式实现抵押权，那么抵押权人对于抵押物的使用和收益就会受限制，这对于抵押权人是不公平的。
- 2．由房地产先出租后抵押引起纠纷的处理
出租人将已出租的房屋设定抵押后，将会成为抵押权实现的一种负担。一方面，在债务履行期届满而债务人无力还债时，如果抵押人与抵押权人达成协议，债权人以折价方式实现抵押权，则承租人可以通过行使优先购买权阻止抵押权人获得房屋所有权，如果承租人不行使优先购买权，那么，根据“买卖不破租赁”的规则，抵押权人不能解除原租赁关系，将房屋用作他用。另一方面，在债务履行期届满债务人无力还债时，如果债务人将房屋变卖或者拍卖，按照“买卖不破租赁”的规则，在房屋交易完成后，租赁关系将继续存在，这必然会降低抵押物的交换价值，从而降低对抵押权的保障。正是因为租赁权对抵押权的实现造成了妨碍，因此，抵押人将已经出租的财产设定抵押时，应对抵押权人负告知的义务。如未告知抵押权人而给抵押权人造成损害，抵押人应负赔偿责任。
- 3．因被抵押的房屋发生毁损灭失而引起纠纷的处理
我国《担保法》第51条规定：“抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。”
抵押房屋发生灭失、毁坏后，对抵押人的法律效力涉及抵押权的保全效力。所谓抵押权的保全效力是指抵押权所具有的使抵押权人有权采取必要措施保全抵押财产价值的法律效力。抵押房屋发生毁损灭失，可能会出现以下三种情况：(1)当抵押人的行为足以使抵押房屋价值减少时，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。如抵押人不停止其行为，抵押权人有权诉诸法律，请求法院责令其停止；(2)当抵押人的行为已使抵押房屋价值减少时，抵押人有义务提供与减少价值额相当的担保；(3)抵押房屋的毁损系第三人而为时，抵押人有义务向第三人请求赔偿，并提供与其所得赔偿金相当的担保，否则抵押人有义务向抵押权人以自己所得赔偿，提前清偿债权。
抵押权人的保全效力只及于抵押人或第三人的过错即故意或者过失行为，如果抵押房屋的毁损灭失由于不可抗力如自然灾害、战争等因素引起，则抵押人不负责对房屋毁损造成的价值减少提供新的担保。
如果被抵押的房屋由于自然灾害等而灭失的，其价值转化为其他形态时，如保险赔偿金等，房地产抵押权的效力仍可及于其代位物上，房地产抵押权人可以对上述保险金行使优先受偿权。
如果被抵押的房地产灭失，没有保险金、赔偿金等代替物，也没有任何剩余物，房地产抵押权归于消灭。抵押房地产部分灭失时，基于房地产抵押权的不可分性，房地产抵押权存在于剩余物上，仍不消灭。
- 4．因房地产抵押登记而引起纠纷的处理
在我们生活中，登记公示的房地产抵押权状况与真实的权利状况常有不符，主要表现在两个方面：一是主债权本身无效或因清偿而消灭，而抵押权登记尚未注销；二是房地产抵押登记因错误、遗漏或误被注销，从而导致登记内容与真实权属状况不相一致。因房地产抵押登记而引起的纠纷大致表现在上述两种情况中，在第一种情形下，当事人应根据有关规定，及时办理注销登记。但在此之前，抵押登记仍具有形式上的效力。在第二种情形下，登记机关应办理更正登记，利害关系人也可以申请更正登记。但更正的登记不具有溯及力，也就是说，在更正错误的登记之前，善意第三人因信赖错误的登记而取得的权利，仍应受法律的保护。因此而遭受损害的房地产权利人，只能要求造成抵押登记错误、遗漏或误被注销的过错方承担赔偿责任。
- 5．因抵押房地产被扣押而引起纠纷的处理
债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押房地产被人民法院扣押，债权人不服而引起的纠纷。我国《担保法》第47条规定：“债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之El起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知房地产纠纷应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。”
- 6．因抵押房屋被拆除引起纠纷的处理
如果已设定抵押权的房屋列入了拆迁范围，抵押人应及时通知抵押权人。抵押权人接到抵押人的书面通知后，可以要求抵押人提供其他房地产重新设定抵押，或者提供其他方面的担保。如果被拆迁人获得拆迂安置房的，抵押权人可以与抵押人协商将安置房作为抵押房屋，重新设定抵押。没有安置房的，可以要求抵押人提供其他方面的担保。抵押权人也可以要求抵押人提前清偿债务。抵押房屋被拆除后，抵押权人可以要求抵押人提前清偿债务，办理抵押房屋的注销手续，解除抵押合同。
房地产抵押纠纷处理的基本原则[1]
处理房地产抵押纠纷应掌握的基本原则有哪些?
处理房地产抵押纠纷应掌握的基本原则主要是：
一、凡抵押双方订有抵押合同又经房地产管理机关办理抵押登记的，都应认定抵押贷款关系成立，一方翻悔，不予支持。
二、抵押房地产转移占有的，自交付抵押权人占有时抵押权成立；不转移占有的，自抵押合同生效时(一般以交付房屋所有权证和土地使用权证时)成立；按规定需办理特殊手续的，自办理完登记、公证或认证等手续时成立。
三、无合法房地产权属证件的房地产抵押；抵押人以自己不享有房屋所有权和土地使用权的房地产抵押；未经共有人同意的共有房地产的抵押；违章建筑物的抵押；以未来的财产作抵押物的抵押；已建有房屋的房地产将房屋与土地分割进行的抵押；已设定抵押权的房地产未经抵押权人同意，抵押人又将抵押物转让他人，或将同一担保价值的抵押物又抵押给第三人的抵押，均为无效。
四、抵押人在抵押物上再行设定的抵押权或其他权利，不能对抗优先设定的抵押权，未经抵押权人同意又将抵押物转移他人，抵押权人有向任何占有人追索的权利。给善意占有人造成损失的，抵押人应承担民事责任。
五、抵押人为了其他共有人利益，或抵押人将共有房地产作抵押物进行抵押，其他共有人明知而不反对的；抵押人将夫妻双方共有的房地产抵押，系为了家庭生活、生产经营的，一般应认定有效。
六、抵押权成立后，抵押人逾期不偿还债务，抵押权人有权申请处分抵押物并优先受偿。变卖或拍卖房地产应经过人民法院、房地产交易部门或专门拍卖机构，抵押权人不得擅自处分抵押物。但对抵押当事人在抵押合同中约定变卖方式的，应予准许。
一处房地产设立数个抵押权的，债务清偿顺序应以登记先后为序，没有登记的，以立契先后为序。
拍卖抵押房地产的价款，抵押权人应比其他债权人优先受偿；拍卖价款不足以偿还担保债务的，抵押权人有权向抵押人追索偿还。
抵押房地产的价值远远大于担保债务，处分部分房地产即可偿还债务的，除抵押人同意全部出卖的以外，一般不全部出卖。
抵押合同中载明有抵押房地产又有担保房地产的，清偿还债时，应首先处分抵押房地产，不足部分，再处分担保房地产。
破产企业的抵押房地产不属于破产财产，其他债权人不能从抵押房地产中得到补偿。若抵押房地产价额大于担保价额的，超过部分仍为破产财产。在企业破产还债中，抵押权对抗工资、生活费、劳动保险费、国家税收、银行及其他金融组织贷款等一系列债权。
七、拍卖、变卖抵押房地产，无人受买时，抵押权人可以通过法律程序，取得所有权或使用权，若抵押物的价值大于抵押人债务的，抵押权人应将余款退给抵押人。
八、将地上建筑物、其他附着物用作抵押时，其使用范围内的土地也随之抵押，反之，将土地使用权作抵押时，地上建筑物、其他附着物也随着抵押。
九、涉及对抵押合同的认定、对抵押物的限制、对抵押房地产的再抵押、清偿债务的顺序、风险责任的承担等问题时，应按照最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第112条至第116条的规定处理。
十、对典当业以房地产作抵押放款的，尽管其合同写的是房屋典当，但实质是房地产抵押贷款，不能比照房屋典当处理，应参照抵押的有关规定处理。对民间发生的不转移房地产占有或以钱计息的“典当”，亦应按抵押贷款的原则处理。
十一、解放初期设定抵押权的房地产应由产权人进行登记，已由抵押人代登记的，未经产权人同意不得擅自改在自己的名下，已登在抵押权人名下的，一般应认定无效，对抵押人下落不明，致债务不能清偿的抵押房地产，可由政府代管，其债务由政府清偿，自代管之日起逾期两年无人主张权利，即收为国有，后出现原产权入主张产权的，不予支持。
十二、各地人民政府对房地产抵押另有规定的，应按各地具体规定处理。
房地产抵押纠纷案例[2]
- [案情简介]
解某因经商需要，于1996年10月向刘某借款10万元，约定于1997年10月还清借款本息，刘某要求解某以其一套价值约20万元的房屋作抵押。解某同意，双方签订抵押合同，约定到期解某不归还借款，刘某可以将房屋拍卖，并对拍卖所得优先受偿，双方到房地产管理部门办理了抵押登记。1996年12月，解某因经营亏损欠债20万元，为还清债务，解某将已抵押的房屋作价20万元卖给魏某，买卖合同约定：房款分三次付清：1997年1月付款5万元，1997年6月付款5万元，解某在魏某第二次付款时交付房屋，1997年12月，魏某付清剩余的房款10万元，之后，双方办理房屋产权过户手续，，魏某与解某签订合同时，并不知道该房已设定抵押。1997年6月，魏某按约定交付第二次房款，解某将房屋交付给魏某居住：这时，刘某发现解某将房屋转让，遂向法院提起诉讼，要求判决解某与魏某之间的房屋转让行为无效，并要求解某将已收到的10万元房屋价款转给他冲抵债务。而魏某则主张他在买房时，并不知道该房已设定抵押，自己是无过错的，且已经交付房款，其利益应该受到保护，要求法院确认房屋买卖合同有效。
- [案件评析]
本案房地产抵押纠纷涉及的问题主要是房地产抵押人即被告解某，在抵押期间，能否自由处分其设定了抵押权的房屋。从理论上来讲，抵押人设定抵押后，并不丧失对抵押物的所有权，其合法的处分行为不但不会给抵押权人造成任何损害，相反，抵押人通过处分行为可以充分实现抵押物的价值，从而更进一步保障债权人的利益。只是，对这种处分行为应加以一定的限制，根据《担保法》的规定，这种限制体现在抵押人的告知义务上。
从这点来看，本案的被告解某是并不丧失对房屋的所有权的，解某出卖房屋的行为是允许的，但解某必须将其卖房行为告知房屋抵押权人刘某，同时也应告知买受人魏某该房屋设定了抵押权。之所以强调抵押人对抵押权入的告知义务是因为不动产设定抵押后，虽然可以通过登记制度进行公示，但登记机关往往并不禁止抵押人与抵押物受让人办理登记过户手续，一旦产权变更登记之后，抵押权人就很难对新的所有人进行追及。因此，法律规定了抵押人对抵押权人的告知义务。《担保法》还规定：转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。这一规定，能够比较好地保护好债权人的利益。
针对本案，由于解某转让房屋时，并未告知刘某，因此刘某可以依法主张房屋转让合同无效，等待债务履行期届满之时行使抵押权；或者承认解某转让房屋的行为，并要求其以所得的10万元房款提前清偿所担保的债权或者向第三人提存。主张合同无效和要求以转让房屋所得提前清偿的请求，刘某只能择一行使。另外，抵押人转让抵押物，如果不告知受让人转让的财产已设定抵押的情况，也可能会给受让人造成损害。因为受让入可能因抵押权入的追及行为而导致转让行为无效，从而不能取得房屋的所有权，所以法律规定抵押入对于受让入也负有告知义务。
