合作机构管理
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合作机构管理是指商业银行因个人住房贷款业务与专业从事担保业务的中介担保公司开展重要合作时，需要对合作机构的资金实力、管理水平、资信状况等进行评估和管理，从而降低商业银行的个人住房贷款风险。国内商业银行个人住房贷款业务大多要依赖于合作机构所提供的担保方式来规避风险。
在当前市场竞争过于激烈的情况下，这些合作机构在协商中占据主动地位，银行为了取得客户资源，提高市场份额，纷纷通过降低保证金标准等手段去争取更多的合作伙伴，却忽视了对合作机构资质水平的考察以及对其权责的约束。随着合作机构的住房贷款风险逐步暴露，商业银行开始认识到选择优质的合作机构的重要性。当前和今后相当长一段时期，个人住房贷款市场中多种机构的参与将是一种主要的模式。因此，商业银行有必要建立对合作机构规范管理的机制，严格合作机构的准入、定期审核和退出，从而保证个人住房贷款第二还款来源的可靠性。
1、合作机构分析的要点
（1）分析合作机构领导层素质。要想了解一个企业是否讲诚信，首先要从了解企业领导层着手。企业领导的素质及信誉往往在一定程度上代表了企业的素质和信誉。企业领导的决策能力往往决定企业的发展命运，左右企业的未来。对企业领导人作出评价时主要看领导层的身份、学历、履历、个人信用状况、以往经营业绩、对团队的影响力、决策能力、经营水平等，可以采取面谈、在企业职工中访谈、在网上查找相关资料等多种途径收集企业领导层的信息，并进行分析。
一般来说，企业领导层文化程度高，知识阅历丰富，在社会上有一定的地位，则企业的信用风险相对较低；如果企业领导层的学历水平低，专业技术缺乏，管理理念陈旧，在重大决策上喜欢个人拍脑瓜几，凭感觉和经验而定，决策的随意性很大，缺乏科学的论证和约束机制，这样的企业信用风险通常很大。
（2）分析合作机构的业界声誉。业界声誉是指一个合作机构获得社会公众信任和赞美的程度，以及在社会公众中影响效果好坏的程度。好的声誉必须经过长期的努力来造就。充分了解合作机构的声誉对客观反映其综合素质十分重要。
（3）分析合作机构的历史信用记录。合作机构的历史信用记录虽然代表过去，但可以从中看出一个企业的信用状况。对合作机构的历史信用记录，一方面，可以查看外部监管记录：在建设、工商、税务等国家管理部门及金融机构、司法部门查看合作机构有无不良记录。另一方面，也可以查看合作机构与银行历史合作的信用记录，通过公司业务部门了解合作机构在银行的公司贷款情况；了解合作机构与银行开展个人贷款业务有无“假个贷”；是否能按照合作协议履行贷款保证责任和相关的义务，有无违约记录等。
（4）分析合作机构的管理规范程度。重点分析合作机构的组织机构是否健全；有无完善的内部管理规章制度（包括公司章程、相关内部制度文件）；有无财务监督机制；对改制后的企业还要看其治理结构是否合理。
（5）分析企业的经营成果。企业的经营成果是一个企业经营情况的体现。分析企业的经营成果可以看企业的利润表和现金流量表。利润表反映企业的获利能力、经营效率，可以对其行业中的竞争地位、持续发展的能力作出判断。反映获利能力的主要指标有：销售净利润、资产净利润、成本费用利润等。
（6）分析合作机构的偿债能力。分析企业的偿债能力时，重点看资产负债表。对房地产开发企业而言，财务报表有它的特殊性，一般应关注资产项下的存货、应收账款、其他应收账款、对外长短期投资、负债项下的预收账款、应付账款、银行借款、或有负债情况，对外担保中的对法人担保情况可以通过人民银行信贷查询系统获得。通过对资产负债表的分析，可以获取流动比率、速动比率、现金比率、运营资本、资产负债率、产权比率、已获利息倍数等重要指标，从而对企业的偿债能力和担保能力作出判断。
其他社会合作机构包括：房地产评估机构、担保公司和律师事务所等。与这些机构合作的原则为：
（1）资质高、信誉好、管理规范；
（2）各项财务指标符合银行要求；
（3）近期无重大经济纠纷；
（4）银行开立基本结算账户或一般结算账户。
审查的资料包括：
（1）营业执照及其他有效证件以及最近的年检证明；
（2）公司章程、联营协议、个人合伙企业的合同或协议；
（4）经营单位资格证书；
（5）物价部门批准收费的文件；
商业银行发展个人住房贷款业务，离不开合作机构。银行要深入了解和理解合作机构的运作，在充分利用合作机构的同时，采取多种措施有效控制由合作机构带来的风险，推动个人住房贷款业务的健康发展。
1、“假个贷”的防控措施
加强一线人员建设，严把贷款准入关。在“假个贷”的风险防范上，应该按银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的要求，建立一套适合一线经办人员执行的行之有效的科学制度，提高贷款审批的独立性和科学性。同时，一线经办人员必须严格执行贷款准入条件，从源头上降低“假个贷”风险。
2、其他合作机构风险的防控措施
（1）深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构。银行在选择合作机构时，一定要在细致的调查和分析的基础上，选择讲信用、重诚信的合作机构。一般来讲，应重点选择具有以下特征的合作机构：
①企业领导层比较稳定、从业时间长、专业技术高、团队稳定、在社会上有一定的地位；
②企业和主要领导人在业内具有良好的声誉；
③具有良好的信用记录；
④企业组织机构健全、具有较为完善的内部管理规章制度、企业治理结构合理；
⑤具有良好的历史经营业绩和较强的盈利能力；
⑥具有较强的资金实力和偿债能力。
（2）业务合作中不过分依赖合作机构。银行与合作机构之间既有合作也相对独立，正如银行关注自己的贷款是否能正常收回一样，合作机构更加关注自己的经营是否正常。银企之间虽然有合作协议，但是当自身经营受到很大影响时，合作机构首先考虑的是自己如何度过这一关。如开发商一旦出现资金缺口、楼盘销售不畅、预售资金无法回流的情况，开发商就可能想到采取“假个贷”的方式，套取银行信贷资金。因此，个人住房贷款经办人员应注意银行不能过分依赖合作机构，只有贷款银行履行了银行应尽的职责，才能防范合作机构割断银行与客户的关系而从中牟利。
（3）严格执行准入退出制度。银行应严格执行合作机构客户准入退出制度。准入前，要切实做好客户基本情况的调查工作。对客户提供的资料，认真负责地审查其真实性、有效性、完整性。对已经准入的客户，个人住房贷款经办人员要关注其经营情况，出现不利于银行的情况时，应及时执行相应的退出政策。
一般来说，对具有担保性质的合作机构的准入需要考虑以下几个方面：
①注册资金是否达到一定规模；
②是否具有一定的信贷担保经验；
（4）有效利用保证金制度。对承担担保责任的合作机构，银行应要求留存担保保证金，需要开立保证金专户存储，并在担保合作协议中明确该账户内保证金的用途及担保人使用限制条款，在借款人不履行合同义务时，银行直接扣收担保人的保证金。保证金制度可以促进合作机构履行其职责，它的存在有利于银企之间的合作。
（5）严格执行回访制度。对客户进行回访是银行贷后管理工作之一。严格执行回访制度，关注合作机构的经营情况，对合作机构进行动态管理，以应对合作机构经营风险。对已经准入的合作机构，银行应进行实时关注，随时根据其业务发展情况调整合作策略。存在下列情况的，应暂停与相应机构的合作：
①经营出现明显问题的；
②有违法违规经营行为的；
④所进行的合作对银行业务拓展没有明显促进作用的；
⑤其他对银行业务发展不利的因素。
