第三方評估監理

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　　第三方評估監理是指物業服務評估監理機構接受業主、業主大會、建設單位、物業服務企業或有關部門的委托依照法律、法規、規章規定和合同約定，對物業服務質量和服務費用、物業共用部位和公用設施設備管理狀況提供專業評估監理服務的活動。

　　任何一個事物的發展都具有兩面性，引入第三方評估監理機構也存在著同樣的問題。如果一些問題處理不好，會違背引入第三方評估監理機制的初衷。筆者認為該監管機制的成功實施必須具備以下幾個條件，否則該監管機制應該慎行。

　　1.提高行業的市場化程度，培養公民的物業服務產品消費意識

　　將第三方評估監管機構引入物業管理行業進行評估、監督，其實在深圳、廈門等地曾經提倡過，但由於種種原因最終都沒能實現。廈門實施第三方評價最終失敗，一個主要原因是業主對物業服務產品的消費意識不強，對物業服務不認可，即使管理服務達標了也不認可。

　　這種心理源於中國計劃經濟時代的住房分配製度，人們習慣了住公房，一旦住進房子，一切都單位給包了，個人除了水電費是無須任何付出的。近幾年，隨著房地產行業的發展，人們才慢慢認識到了物業管理。但是大部分業主對物業管理認識也僅僅停留在最基本的層面上。隨著福利分房體制的終結，這一認識在業主心中已略有改觀。但是在中國，幾千年來，一直有著一種四合院文化和農家大院文化的延續，就是用舊物權概念來解釋現代物業小區的現象。過去的四合院和農家大院，關起門來都是自已的。但是，現在住在了小區，自己的天花板成了別人的地板，自己跟鄰居有了很多公用的東西，比如，小區的綠化面積、小區的道路和停車場等。如何分攤費用，自已不太明白，也需要重新瞭解。

　　另外，幾千年來，中國百姓一直缺乏契約精神，加之物權概念仍然需要進一步理解和消化。所以，在社會上引入第三方評估監理機構進行評估時，需要不斷地提高物業管理的市場化程度，引導物業買受人增強物業服務產品的消費意識。宣傳物業服務就是一個產品，住房子花錢買服務是物業保值、增值必經之路，打造一個比較客觀的外部發展環境，是成功實施第三方評估監理機制的必要條件。

　　2.引入第三方評估監理機制的相關配套法規必須健全

　　在物業管理行業中引入第三方評估監理機制，僅僅簡單引入是達不到預期效果的，還需要健全的相關配套法規，從制度上把關，以免此機制流於形式，甚至給目前已是糾紛頗多的物業管理行業添亂。引入第三方評估機構的相關配套法規、準入退出機制以及相關的責任義務均可以參照註冊會計師、執業律師行業的相關配套法規和處罰措施，從制度上引導第三方評估監管機制健康發展，否則引入該機制應該慎行。

　　另外，第三方監管行業的準入門檻不能設得太低，否則局限於從業人員的自身專業素養，根本起不到公正的評估監管作用。可以參照註冊會計師的準入標準，引進註冊物業管理師從事此行業，提高從業人員素質，使該機制起到真正的評估監管作用，化解物業管理糾紛，真正促進物業管理行業的健康發展。

　　3.保證第三方公信力是該機制的生存之本

　　北京市住建委張農科副主任在講話中談到，2010年物業服務的工作重點基本思路是緊抓住一個矛盾，就是物業管理這個糾紛的矛盾，突出規範兩個主體，物業服務企業和業主大會，註重依靠第三方力量，來協調物業服務。這就是說物業服務公司、開發商，以及業主產生糾紛時，要請第三方來評估，這個第三方首先要講信用，這樣，第三方出具的評估報告等相關文件才會有公信力，才會對糾紛的解決產生促進作用。那麼，怎樣才能保證第三方評估監管機構的公信力呢?

　　首先，要給第三方評估監管機構一個明確的定位，是一個不具備強制性的第三方。他的產生和存在不能依附於任何一方，必須是獨立，必須是市場化運作的結果。那麼他所進行的評估、監管才有可能是公正的，這樣才能取得物業服務公司和業主雙方的信任，才能保證這個第三方機構的公信力。

　　其次，還要明確這個第三方評估監管機構責任。這個第三方是在物業管理糾紛中站在一個中立，公正的立場上，搭建一個平臺，讓雙方拉近關係，分清責任，理性地處理糾紛。

　　第三方評估監管機制是靠信用生存的，如果第三方在評估監理過程中喪失了公正的立場，它就喪失了公信力，也就喪失了市場，這個機制也就無法生存下去了。

　　4.社會需要建立多方聯動機制

　　第三方評估監管機制服務於整個物業服務市場。而物業服務面對的客戶是成千上萬的尋常百姓家，這成千上萬尋常百姓家庭的和諧與安寧是構建整個和諧社會的基礎。所以這個第三方監管機制的順利運行還需要依賴於整個社會的多方聯動機制。

　　首先，需要政府引導社會各方來共同培育、呵護第三方評估監管機制。一項新生事物的發展都是一個螺旋發展的過程，政府要尊重新生事物發展的客觀規律，儘力給這個新生的監管機制一個自由發展的空間，除了在制度予以科學、嚴格限制外，不要做更多的行政干預，比如：第三方機構出台了一個公正的報告，但業主不認可，政府會不會從社會穩定的角度對報告予以否定，否則第三方機構將沒法開展工作。政府應

　　將該第三方評估監理機制的生存、發展以及自我修繕能力完全交給市場，努力營造全社會的各方聯動機制，為第三方評估監理監管機構發展、壯大打造一個良好的外部社會發展環境。其次，政府還需加大業主大會、業主委員會的建設。

　　業主委員會是業主維護自身合法權益代表，只有成立了業主委員會才具備了與物業服務企業直接對話的主體資格，才能談得上維護權益：否則連對話的資格都沒有，何談維護自身權益。當業主大會、業主委員會、第三方評估監理機構等各方聯動時，將能保證物業管理服務市場在各個環節的公開、公正、透明。