物業管理經費

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　物業管理經費是指物業管理企業用於物業管理活動的活勞動和物化勞動的投入和產出，如各項管理費用的投入和支出、固定資產購置及房屋修繕費用支出和居民繳納的管理費用等。^[1]

　　物業管理有償服務的特點要求物業管理企業在籌集資金時，既遵守收費的合理性和規範性，又要講究資金籌集的綜合效應，所以，物業管理企業籌集資金要遵守以下原則：

　　1)合理確定資金需求量的原則

　　作為一個物業管理企業，首先要確定受挫資金的數量問題，對物業公司來說，充足的資金是開展工作的必要條件，資金過少必然會影響管理工作的進行；但資金過剩，同樣會影響資金的使用效率，同時還存在收費過多等問題，因此，制定合理的收費標準是籌措資金的必要條件。

　　2)籌措資金的地方性原則

　　作為一個服務性企業，各個地方的經濟發展水平不同，住宅的情況也不同，這就明確了各地的物業服務質量和內容也必然不同，所以各個物業公司必須按照各自的情況籌措資金，不能照搬其他公司的模式，因地制宜；收取合理的費用。

　　3)專款專用的原則

　　物業管理的資金，必須專款專用，這樣既能規範資金運行，又能使業主的根本利益不受損害，對企業、個人均有利。但現今的物業管理市場中，經常做不到這二點，挪用資金，特別是挪用維修資金的現象極為嚴重。

　　4)服務為主，經營服務一體化的原則

　　物業管理公司以服務為主，應當為業主提供各種完善的服務，但在服務業主的同時，也應該開展多種經營，使資金得到更好地運行，使服務與經營融為一體。

　　(1)物業管理的對象和目的決定了物業管理經費的性質

　　不同的物業對物業管理的方式、方法和要求各不相同，物業管理的目的也不一樣，與之相對應的物業管理經費的性質也各不相同。例如，住宅和旅館酒店是兩種不同的物業，前者是消費型，後者屬經營型的收益性物業。前者主要是供人們居住生活使用，物業管理的目的是使居住者獲得體力和腦力的恢復和再生產，所以對物業管理的要求是能夠提供環境優美、舒適安全、完善周到的日常管理服務，保證物業良好運行，這就決定了物業管理經費的性質也是消費型的，其支出和取得是以消費為中心的；後者是經營型收益性物業，物業管理的目的是通過有效的管理和經營，為業主創造最大利潤提供可能，保證物業升值，這就決定了物業管理經費的性質屬於資本型，其來源、籌措和使用方法與消費型的住宅就有明顯的區別。

　　(2)物業產權多元化的格局決定了物業管理經費的性質

　　我國物業的產權目前是多元化的，有的物業產權歸國家集體所有，如公有住房、國有企業的廠房設施等；有的物業產權完全歸個人所有，如商品房；有的物業產權由原來屬國家所有正逐步轉化為屬私人所有，如舊公房出售。這些物業由於產權不同而決定了物業管理經費的性質也不同。

　　首先，產權歸國家集體所有的廉租物業，住戶是通過福利性分配得到居住使用權的，有效的物業管理既能提高住戶的生活質量，更會延長廉租屋的使用壽命，能使更多的生活困難的人輪換後獲得居住。因此，對這類物業，國家每年都要拿出財政補貼資金用於物業的簡單再生產和擴大再生產，這就決定了這類物業管理的資金是福利型的。

　　其次，從公有住房轉化而來的私有住宅，購房業主支付的只是最低標準的維修基金和日常管理費，從事這類物業管理的單位，只能保本，維持低水準，呈維持型管理，這就決定了其物業管理的資金性質是福利型向市場型過渡的。

　　最後，個人產權的物業是個人從市場上購買獲得，業主有較高的物業管理要求，也能承擔相對較高的物業管理費用。物業管理經費的籌集和使用可嚴格按市場經濟規律運作，這就決定了物業管理經費的性質是市場型的，其管理服務的收費價格也應由市場決定，由實際管理成本加管理者的佣金組成。

　　(3)物業管理經費的性質隨經濟環境的變化而變化

　　隨著我國社會主義市場經濟的發展和人民生活水平的提高，除有少部分廉租屋外，其他所有的福利性分配使用的物業將逐步被取消，而兼容福利型和市場型的物業管理經費也將逐步被市場型所取代。這就是說，伴隨著經濟環境的變遷，今後物業管理將嚴格按照市場經濟規律運作，物業管理經費的性質主要是市場型，價格是由市場決定的。

　　物業管理經費無論何種性質，其籌集、使用的目的是一致的，即保證受托物業正常運轉，為業主創造方便舒適良好的生活環境，提供完善周到的服務，達到理想的管理效果，發揮物業的最佳使用效益和經濟效益。對住宅類物業管理服務的目的是創造優美、安靜、舒適、安全、方便的生活環境，使房屋和配套的設備設施正常完好地運轉。對收益類物業的管理服務，是在保證物業良好狀態的同時積極創造條件促進營銷，保證最高的出租率和使用效益，產生最佳的投資經濟效益。所以正確理解物業管理經費的性質是科學、合理地籌措和使用物業管理經費的關鍵，也是確定物、啦管理資金來源和計量標準的指導思想。

　　物業管理經費籌措是物業管理的基礎，是物業管理正常運作的保障。各類房屋建成並交付使用，物業就進入了維護其功能、提供人們居住或工作的長期運營階段。物業的維護、修繕、改造、更新和管理，需要投入一定的人力、物力和財力，因此，物業管理的各項資金籌措和落實到位就顯得迫切和重要。

　　1)物業維修基金

　　物業維修基金是用於物業共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新的專項基金。共用部位和公共設施的大修，電梯、水泵等設備的大修和更新資金需求量均比較大，臨時募集難以落實，應事先建立基金。否則，物業維修計劃難以實現，特別是房屋設備需要搶修時就會發生困難。此項資金，我國目前稱謂不一，稱之為管理基金、維修基金均有，但設立目的是一致的。

　　物業維修基金屬全體業主所有，應當按幢立賬，按戶核算，不能挪作他用。應當以業主委員會的名義存入金融機構，設立專門賬戶。當維修基金不足時，由業主委員會決定按所擁有的住宅建築面積比例向業主再收取。

　　2)房地產發展商提供的管理基金

　　物業一般是由房地產開發公司按照“統一規劃、統一建設、統一配套”的建設要求建成，交由物業管理公司管理，並留下一定數額的管理基金，用作物業管理的啟動資金。有一些地區，發展商從開發項目總投資中提取1％—2％作為物業管理公司的管理基金。也有些地區規定發展商以房價的7％提供給管理公司作為管理基金。

　　物業管理公司從發展商得到的資金還有為期一年的房屋維修費。按國家規定，建築施工單位免費維修一年，發展商扣留工程造價的0。5％作為工程維修保證金。在物業托管後，由物業管理公司對物業進行全面管理，因此發展商應將截留的維修保證金轉移給管理公司。

　　3)國家或地方城市維護費的少量補貼

　　物業內的公用設施是城市公用設施的有機組成部分，如煤氣和自來水等設施，其正常運行和維護管理的經費應由國家相應的專業部門承擔。不能因為物業實行統一管理而削減甚至取消城市建設維護費在物業管理上的投入。為了管理上的方便，由各物業管理公司本著為國家分憂、對業主負責的精神，承擔起管理職責。但不能否定，國家財政本應承擔的部分仍應盡責提供

　　4)物業管理服務費

　　物業管理服務費是業主與物業管理企業在物業管理服務合同中約定的、業主向物業管理公司繳納的管理服務費用。物業管理服務費是保證日常物業管理工作正常運轉的主要資金來源。物業管理服務費包含下列內容：

　　(1)公共性服務收費。公共性服務是為全體業主(或使用人)提供的常規服務，是一種共用性或普惠性的服務，比如：設備以及管轄區域內公共設施的管理、運行和保養；設置保全崗位，進行安全值班巡邏；公共樓道、公共場所的清掃保潔；綠化完好，定期整治，保持優美環境等等。

　　(2)公眾代辦性服務收費。此類服務是指為業主(或使用人)代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費和房屋自用部分以及自用設備的修繕等代辦性服務。服務的對象是區域內業主和使用人。代辦服務按每次定額收費或按交繳金額的百分比收費不等。修繕收費則按項目按標價收取。

　　(3)特約服務收費。此項服務是為滿足業主或使用人需要提供的個別服務。隨著物業使用者生活水平的不斷提高，常規服務項目已不能滿足其需要，人們往往會提出許多特殊的要求，物業管理公司應創造條件儘可能給予滿足，同時也是企業擴大業務範圍、增加業務項目、提高經濟效益的一條途徑。目前，在經濟發達地區，高標準物業用戶或普通物業用戶中收入水平比較高的群體中這種情況很普遍。特約服務範圍很廣，幾乎涵蓋物業使用過程的各方面，比如：寫字樓內部清潔、提供膳食、商務中心服務、票務服務；家居清潔、照顧兒童、家教、護理病人、買菜、煮飯、洗衣；禮儀服務、搬運和家電維修等等。此類服務是“誰受益，誰付錢”，服務費用相對比較高，收費標準難以統一，基本上是各物業管理公司視服務內容具體情況提出，被服務者能夠接受，雙方約定即可。

　　5)經營性收入

　　物業管理公司在其管轄區域內往往有部分物業可以經營，物業的產權屬全體業主共有，可採取靈活多樣的方式，委托物業管理公司經營。比如，對小型超市等商業用房，可採取租賃經營的方法，業主委員會收取租金，由物業管理公司經營或委托經營；或由業主委員會與物業管理公司核定一個承包數，超額分成。業主將收人全部並人物業維修資金，用於物業管理區域內共用部位、公共設施的維修、更新。

　　物業管理公司還可利用自身的優勢，依靠可靠的信息來源，開展物業代租代銷、代辦產權轉讓等中介服務；承接工程裝飾、居室裝潢；受有關部門的委托辦理儲蓄、郵電等業務；開辦建材購銷、商業貿易等等，作為企業贏利的手段之一。

　　6)可嘗試與保險公司開展物業保險業務

　　與保險公司開展物業保險，可解決突發事故時物業修繕中經費不足問題。例如消防保險、財產保險、房屋保險等。

　　7)融資與抵押貸款

　　在我國城市居民收入不高的現實條件下，物業管理與服務收費不可能過高，因而多數物業管理公司都在廣開門路多種經營，以增加收人。對於那些大型物業管理公司，其經濟實力達到一定程度後，便可直接投資於物業的開發與經營，這就需要進行融資。廣泛地尋找資金來源，大量獲取借貸資金，幾乎成了物業投資資金籌措的主導思想。

　　對於物業投資而言，抵押貸款是資金來源的重要渠道。抵押貸款就是以自己所擁有的物業作抵押，向銀行或其他金融機構申請長期貸款的籌資方式。

　　1)合理使用的原則

　　社會化、專業化的物業管理模式在我國起步的時間還不長，在全國範圍內對大多數居住物業來說，物業管理服務收費的標準目前只能按廣大居民收入水平而定，與高水平的物業管理服務成本相比還有一定的距離，所以，物業管理經費不夠充裕，而大部分物業管理公共服務項目都是基本的、必需的服務，因此，物業管理經費的使用應當貫徹合理使用的原則，把有限的資金用在必要的物業管理項目上。

　　2)服務第一的原則

　　服務是物業管理工作的出發點，物業管理經費的使用必須強調服務優先。物業管理企業應當使物業管理費用的支出與物業管理服務範圍相適應，與管理服務的質量相一致，以滿足區域內不同層次的用戶需求。

　　3)民主管理的原則

　　物業管理經費的使用應當充分尊重業主的意見，增加透明度，使物業管理服務費和維修基金的收入、管理、使用進入良性的迴圈。物業管理企業要定期向業主公佈物業管理收入和支出的賬目表，接受全體業主的監督。

　　4)合理收益原則

　　物業管理企業是自主經營、自負盈虧、自我發展的經濟實體，其經營管理活動以營利為目的，在資金使用時，應貫徹合理收益的原則，儘可能降低管理的成本，節約管理費用，保證實現合理報酬，合理收益。

　　1)物業管理啟動資金的使用要求

　　物業管理啟動資金除了用於物業管理企業正常必要的開辦費支出外，總要有一定數量的資金參與物業管理的資金運動，如為日常辦公的需要購買固定資產，為工程維修人員購買維修工具與器械等。物業管理企業的經營管理決策者，應根據所管理物業的規模、水平和實際的需要作出相應的規定，集中統籌和合理安排使用這筆資金，以加快資金周轉，提高企業經濟效益。

　　2)物業維修基金的使用要求

　　物業維修基金的使用範圍是物業共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新和改造。因此，物業維修基金在使用與管理上有以下一些要求：

　　(1)在業主辦理房屋權屬證書時，商品住房銷售單位將代收的維修基金移交給當地房地產行政主管部門代管。物業在保修期內不得使用維修基金。

　　(2)業主委員會成立後，經業主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金移交給物業管理企業代管。物業管理企業代管的維修基金，應當定期接受業主委員會的檢查與監督。

　　(3)維修基金不敷使用時，經當地房地產行政主管部門或業主委員會研究決定，按業主占有的住宅建築面積比例向業主續籌。

　　(4)維修基金應當在銀行專戶存儲，專款專用。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除可用於購買國債或者用於法律、法規規定的其他範圍外，嚴禁挪作他用。

　　3)物業服務費用的使用要求

　　(1)積極推行民主管理。物業管理企業收取的日常物業服務費用是由物業的業主或物業使用人繳納的，他們對這部分資金是否有效地使用是非常敏感的，若沒有透明度，不讓他們參與監督管理，就會造成物業服務費收取困難的局面，更無從談及管理費的運用。反之，如果定期公佈服務費用賬目並讓他們參與監督管理，則會調動他們當家理財的積極性，使管理資金更有效地使用。另外，讓業主和住戶一起參與監督管理，瞭解服務費用支出過程，一方面可讓物業管理企業及時得到服務的反饋信息，有效地促進物業管理企業提高管理服務的質量水平；另一方面可以約束物業管理企業，防止浪費，努力降低服務成本開支。

　　(2)科學地制定物業服務費用預算方案。物業服務費用預算方案是經業主委員會核准，由物業管理企業作出的物業管理服務日常支出的測算與評估方案。預算方案是物業管理企業開展日常物業管理服務的量化目標，物業管理企業往往以其作為日常物業服務的依據，它應包括所有的日常物業服務支出。因此，制定預算方案時必鬚根據不同類型、性質、對象的物業過去的歷史記錄、經驗以及對未來日常物業服務費用支出的預算來確定。當業主發現物業服務費用收入或支出與預算方案中的估計數有較大的差異時，可以要求物業管理企業工作人員予以解釋，物業管理企業則必須對實際執行結果背離預算的原因加以說明。

　　(3)設立專用賬產進行日常核算，編製財務報表，做好財務記錄。物業管理企業對業主或住戶繳納的日常物業服務費用，應堅持“專款專用”、“取之於民，用之於民”的原則，不僅要存入金融機構，專款專用，以保證對所托管物業開展日常管理維護活動的資金需要，而且要設立專門賬戶，加強日常核算，保證日常物業服務費的安全完整，併合理有效地使用。