物業稅

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物業稅(property tax)

　　物業稅又稱房地產物業稅、不動產稅，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。

　　從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，併為之提供保護；然後，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。

　　物業稅本質上是對不動產占有（不一定是所有）課征的財產稅。

　　各國房地產保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動產稅”，如奧地利、波蘭；有的稱“財產稅”，如德國、美國、智利等；有的稱“地方稅”，如紐西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱“物業稅”。儘管名稱不同，但在很多國家都是地方主體稅種，是一個比較成熟的稅種。

　　物業稅的名詞源於國外，特別是東南亞地區，物業幾乎等同於房產。世界各國對房地產的課稅主要有三種情況，有的國家只征收轉讓房地產的行為稅，以流轉額為計稅依據；有的國家對保有房地產課稅，以房地產的評估值為計稅依據；有的國家對轉讓房地產的收益課稅，以所得額或收益額為計稅依據。就我國而言，我們所說的物業稅應該屬於第二種情況。

　　物業稅改革的基本框架是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合併，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。目前我國還沒有一個明確地提出征收不動產物業稅的具體實施細則和措施。

　　“物業稅”最近一段時間被頻頻提及。事實上，有關開徵物業稅的稅制改革早在2003年就已漸漸明朗，十六屆三中全會明確提出“實施城鎮稅費建設改革，條件具備時對不動產開徵統一規範的物業稅，相應取消稅費。”一石激起千層浪，物業稅成為眾人關註和議論的焦點，有關物業稅的每一個新消息也都會引發市場各方的激辯。

　　在2005中國財稅論壇上，財政部部長金人慶提出，“十一五”將大力推進稅制改革，完善稅收制度體系，其中一項任務即是：逐步出台消費稅和物業稅。財政部稅政司司長史耀斌就此闡述說，構建和諧社會，稅收政策要調節收入分配，維護社會公平。

　　稅收政策在維護社會公平方面的重要作用在於，參與個人和財產的分配。他說，我國開徵個人所得稅、車船稅，以及今後推進物業稅的改革等等，將會直接或者間接地起到維護公平的作用。

　　征收物業稅是否能終結房地產大戰，取決於征收的以下三個前提條件是否具備：第一個前提是釐清物業稅與現有稅費之間的關係，第二是建立滿足征收物業稅的技術條件，第三是以物業稅改變現有的土地財政收入大部分未納入公共財政的現狀。

　　首先，簡單地說，物業稅是不動產保有環節的稅收，我國現行法規採取一次性收取40年、70年土地使用費用，這就導致了購買與交易環節成本高、持有環節成本低的現狀，一些地方政府因此在短期內大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這是許多地方土地財政盛行的根本原因。物業稅將土地收益分攤於未來40年或70年內收取，可以改變這一逆向激勵制度。同時，政府與開發商為了征收物業稅，也有動力創造良好的社會環境，提供充足的公共產品，吸引消費者到本地安家，提升本地的物業價值。

　　但征收物業稅的合法性前提是取消土地增值稅、土地出讓金、城市房地產稅等與物業稅存在重合的一次性稅費，否則舊的稅費未除，新的稅費又來，對於消費者而言，屬於雙重收稅，於理不合，於法抵牾。

　　其次，征收物業稅的技術條件十分複雜。稅基該如何確定，是以財產稅來征收還是以贏取租金的不動產物業來征收？稅率該如何界定，各地情況均不相同，到底征收1％還是征收3％，或者每年稅率根據房地產價格的不同而變化？如何對於不同的房產實行稅收優惠政策以及累進稅制？這些都是在操作中繞不過的技術門檻，只要個人房產信息、房地產估值等有一項難以滿足條件，就會掀起利益糾葛異常複雜的房地產市場的軒然大波。

　　最重要的是，物業稅作為地方稅種，其本意是彌補地方公共財政的不足，然後依此缺額來確定物業稅年度收入以及物業稅的稅率。物業稅的繳納者當然希望政府提供優質的公共產品，政府只有提供優質的公共產品才能保證物業稅的收益，這樣才能在物業升值、政府稅收之間取得良性迴圈。因此，要使得各方普遍支持物業稅，最重要的就是使地方公共財政透明高效，使民眾知道稅收的用途。與其說物業稅是對物業持有人的挑戰，不如說是對地方政府財政公共性和透明度的挑戰。

　　物業稅不是在交易稅基礎上的二次徵稅，而是房地產稅收體制的大變革；物業稅不是在房價居高不下情況下的應急之舉，而是對於房地產價值鏈條的普遍調整；物業稅不是對於不動產持有者的懲罰以及給予政府的財政紅利，而是對於建立地方公共財政體制的努力與期待。

　　香港向土地及建築物的擁有人就其物業收入課征的稅收。物業稅的納稅人是擁有應稅物業的業主，包括直接由政府批租的房地產持有人、權益擁有人、終身租用人、抵押人、已占有房地的承押人、向註冊合作社購買樓宇者。應稅物業包括房屋、土地（包括碼頭，不包括農地）和建築物。

　　免稅項目包括：全部由業主自住和純作家用的樓宇；空置，不作任何用途的物業；社會或商會擁有的物業。物業稅的計稅依據是應評稅凈值，即應評稅值扣除擁有人支付的差餉後，減去20%的修繕及支出免稅額後的餘額。應評稅值為換取物業使用權而付出的代價確定，包括租金、為樓宇使用權而支付的許可證費用、支付給擁有人的服務費及管理費、由住戶支付的擁有人開支（如修理費）等等。稅率為15%。如應課征物業稅的收入以包括在納稅人所得的利潤內評定利得稅，物業由擁有人自用作商業用途，則已繳付的物業稅可從已評定的利得稅內扣除。

　　物業稅按年繳納。物業擁有人必須保存足夠的租金記錄，以便稅務當局確定其納稅責任，該記錄必須最少保存7年。

　　中國澳門對本地房屋收益課征的稅收，亦稱房屋稅或房屋業鈔。

　　物業稅的課征範圍包括：永久性座落在地上的房屋以及和碼頭、港口相連的房屋；組成一棟樓宇的各個獨立單位，在法律上適合分層制度者。不論房屋是出租還是自住，都要納稅。

　　納稅人為房屋所有人或出租人。物業稅的計稅依據為可課稅收益。對於有租賃關係的房屋，以出租人按租賃合約所取得的租金為可課稅收益。遇有保養及維護費用發生時，業主可將看更費、公共電費、中央空調費、電梯費及其他維修費用申請扣除，最高限額為可課稅收益的10％。分租者以次承租人全年交付的租金，減去承租人全年支付給出租人的合約租金後的差額為可課稅收益。

　　對無租賃關係的房屋，以估計租金收入作為可課稅收益，遇有保養及維修費用，可進行最高限額收益 10％的扣除。物業稅在稅率設計和優惠上體現對房屋更新的鼓勵。新建樓宇稅率為 10％，未擴建或未改建的舊樓宇稅率為16％。免稅範圍包括：政府、地方自治機構、公益團體、學校自用房屋及樓宇；宗教組織及團體專供宗教祭祀用的廟宇及樓宇；經營任何工業的個人或團體、專供其工業場所開設及工作使用的非租賃樓宇，個人或團體，其樓宇全年供不牟利的中小學或專科學校使用的；新建樓宇供居住及商業用途的，以及經過改建或擴建樓宇，只要該工程價值超過該棟樓宇市價 50％河定期免稅；新建樓宇供開設工廠的，定期免稅。

　　物業稅的稽征程式包括登記、申報、繳納、申報。凡單位每月租金超過800澳門元的，業主及租客雙方需到立契官公署登記，再到財政司物業稅科登記；每月租金在800澳門元以下的，可不在立契官公署登記，但需購買財政司印製的標準租約，一式三份，雙方存留，另外一份在財政司物業稅科登記。當出租房屋減租、加租、取消租約或空置時，業主應變更登記。每年三月進行物業稅申報，財政司在2月完成對可課稅收益的核定並限期繳納。納稅人如對核定稅額有異議，可在4月15日之前或在收到通知書後10日內進行申駁。

　　（一）如何建立公允的房地產評估體制

　　開徵物業稅,必然要對不動產進行評估,那麼問題是如何來保證評估結果的公正公平?評估的主體由誰來承擔?評估費誰來出?目前，我國房地產評估機構可以分為兩類，一類是原各級房地產管理部門成立的評估機構,現已大部分進行了脫鉤改製,成為股份制公司。另一類是沒有政府背景,按市場化運作的評估公司。這兩類評估機構資質良莠不齊，報告質量的公正性值得仔細考慮。

　　（二）操作中的技術條件與征收方式

　　物業稅的開徵不僅牽涉到複雜的政府、房地產企業、老百姓等各方的利益及中央與地方政府的博弈這些深層次問題,還面臨一個比較現實的徵管技術與社會配套條件層面的問題。從技術層面講,征收物業稅的技術條件十分複雜。各地房地產市場的情況各不相同，因此稅基的確定、稅率的界定等必然也難以一刀切。因此,物業稅的開徵必須充分考慮到徵管技術、配套條件和措施。若不能實施有效徵管，那麼物業稅的開徵則仍遙遙無期。

　　（三）土地出讓金是否應該包含到物業稅中

　　土地出讓金問題是對物業稅開徵構成最大阻礙的因素。有人主張可以把土地出讓金與現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合併成為物業稅，並把土地出讓金由一次性交納分攤在物業稅當中,按年繳納。地方政府則反對改變目前一定期限內全額付清的制度,認為如果物業稅把土地出讓金分攤繳納,就可能導致城市建設資金吃緊。也有人認為,把現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及各種收費合併成為物業稅,而把土地出讓金單列,繼續按照目前的模式征收。但是,這就意味著70年的土地出讓金仍舊一次性轉嫁到購房者身上,令住房價格不會因物業稅的開徵而降低。因此，這也是一個難題。

　　（四）如何確定物業稅的優惠政策和過渡期

　　我國國情複雜，在物業稅的征收上如何體現公平和公正的原則需要好好考慮。同時，目前高企的房價使得大多數購房者缺乏足夠的承受力，在開徵物業稅之前需要有一個過渡期進行緩衝，那麼如何確定這個過渡期呢？這關係到物業稅能否在全國範圍內順利開徵和充分發揮物業稅在經濟發展中的作用，也是物業稅開徵前必須解決的問題。