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樓麵價

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樓麵價(Floor Price)

目錄

什麼是樓麵價[1]

  土地出讓金又可分為地麵價樓麵價兩種計算方法。

  樓麵價又稱為樓面地價,是攤到每平方米建築面積的地價,即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建築面積。

樓麵價的計算[2]

樓面地價=土地總價格÷建築總面積

  因為

建築容積率=建築總面積÷土地總面積

  所以,樓面地價也可以表示為

樓面地價=單位地價÷建築容積率

  由以上公式可以找到樓面地價、單位地價、建築容積率三者之間的關係。認識樓面地價的作用十分重要。在實際工作和現實生活中最能反應土地價格高低的就是樓面地價,例如有甲、乙兩塊地,甲地的單位地價為1000元/m2,乙地的單位地價為800元/m2,在其他條件相同的前提下,顯然甲地比乙地要貴。此時明智的買者會購買乙土地而不會購買甲土地。但如果甲、乙兩地的單位地價不同,同時建築容積率也不同,除此之外的其他條件都相同,則很難簡單地根據單位地價來判斷甲、乙兩塊土地價格高低,而應採用樓面地價。甲、乙兩塊土地的單位地價同上例,如果甲、乙兩塊土地的建築容積率分別為4和2,則甲、乙的樓面地價分別為250元/m2、400元/m2,也就是說,每平方米建築面積的成本中,甲地反而比乙地便宜。此時匿得樓面地價意義的買者,通常會購買甲土地而不會購買乙土地。

樓麵價的運用[1]

  投資者往往以樓麵價來計算投資效益。因為地麵價不能反映出土地成本的高低,只有把地價分攤到每平方建築面積上去核算,才有可比性,也易於估算投資成本,進行估算投資效益。有人認為建高層可攤低地價,實際上並非如此,因為土地出讓金是按建築面積計收的。

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參考文獻

  1. 1.0 1.1 餘源鵬主編.二手房買賣三日通:高房價下的二手房投資交易指南.機械工業出版社,2009
  2. 宋春蘭主編.房地產估價.機械工業出版社,2006
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