房地產融資

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　　房地產融資是指為了保證整個房地產業經濟運動的順利進行，而發生的融邇資金的經濟活動。

　　和其他融資活動一樣，房地產融資包括籌集資金和供應資金這兩個基本環節。籌集資金是供應資金的前提條件，沒有資金的籌集，資金的供應就成了無源之水。從房地產資金運行來看，房地產融資又包括房地產開發經營資金的融通與房地產消費資金的融通兩個方面。

　　房地產融資所融通的資金主要有國家或地方政府預算中的房地產開發經營資金和房地產行業或企業自己向社會廣泛籌集的資金。其中包括通過銀行，個人或其他行業的企業籌集而來的資金，只要這些資金在實際使用上是直接投入房地產業的經濟運行的，那麼就屬於房地產融資的範疇。廣泛而活躍的房地產融資活動，是社會房地產業發展的基礎。房地產融資活動的深度和廣度，直接制約著房地產業發展的規模，速度及社會對房地產消費的滿足程度：同時，它也是反映房地產商品化進程的尺度。

　　房地產開發經營有規模大、投資多、周期長、風險高等特性，這決定了房地產融資的類似特點。

　　(一)融資規模大

　　房地產開發經營由於投資價值大而產生了大量的資金需求，並且，房地產企業的資金，存在使用支出上的集中性和來源積累上的分散性、長期性的矛盾。因此，房地產企業必須綜合運用多種融資方式，充分發掘內部潛力併進行大規模的外部資金融通。

　　(二)資金回收期長

　　由於房地產開發經營的周期長，一個項目從策劃、建設、竣工驗收到出售(或出租)至少需1年以上時間，且銷售(或出租)一定數量後才能收回成本乃至產生利潤，因此，房地產開發經營的資金周轉慢、回收期長，所以各種融通資金的回收期(或償還期)也長。

　　房地產企業在融資過程中，必須綜合研究、分析影響融資活動的各種因素，遵循一定的原則，力求達到房地產融資的最佳效益。

　　(一)適度規模原則

　　房地產企業不論通過什麼渠道，採取什麼方式融通資金，首先應該確定合理的資金需要量。融資固然要廣開渠道，但必須有一個適度的界限。融資過多，會增加融資成本、降低資金使用效果；融資過少，又會影響資金的供應，進而影響開發經營的規模和進度。因此，在確定合理、適度的融資規模時，不僅要考慮房地產開發經營的規模、周期等，估算總的資金需要量，安排各年的投資支出；同時，還要根據開發經營對資金使用的時間要求，將全年的資金需求量合理分解為每季度、每月的需求量，並結合資金的回收預測，合理適度地安排融資、投放和回收。

　　(二)成本效益原則

　　房地產企業進行資金融通必須支付一定的代價、承擔一定的融資成本，融資成本主要包括各種資金的占用費和籌措費。由於各種不同的房地產融資渠道和融資方式具有不同的融資成本和融資難易度，因此，房地產企業在融資時，應選擇合理的融資渠道和方式，力求降低融資成本。房地產融資是為了投資，所以，房地產融資必須首先確定有利的投資方向和明確的資金用途，統籌考慮融資和投資兩個環節，力求融資成本低而投資效益高，實現最優的成本效益。

　　(三)風險收益原則

　　房地產企業可依靠舉債來從事房地產開發經營活動，即進行負債經營。負債經營可使企業利用財務杠桿作用提高權益資本收益率。但房地產企業進行資金融通是要承擔一定的風險的。特別是當房地產企業進行負債經營時，面臨著資金供給、還本付息、破產償債等風險。因此，房地產企業在融資活動中，不僅必須考慮利用負債經營的財務杠桿作用，而且要全面衡量融資風險，力求實現房地產融資風險與收益的均衡。

　　從房地產融資的資本流向看，可以分為融出資本和融入資本。融出資本者是房地產資本的供給方，融入資本者是房地產資本的需求方。房地產資本的供求關係構成了房地產融資的主要矛盾，是房地產融資經濟分析的基本要素。

　　房地產融資還可依照融資對象分作內部融資和外部融資，其中，外部融資又可以分為主權性融資方式和債務性融資方式。

　　主權性融資方式是指融資者以出讓一部分利潤為條件而向出資者融資的行為。主權性融資方式的共同特點是；

　　(1)所融入資本是企業永久性資本，其資本使用方向不受限制；

　　(2)出資者與融資者共同承擔風險；

　　(3)出資者參與利潤分配；

　　(4)融資程式較複雜，融資成本較高，如發行房地產企業股票就屬於這種房地產融資方式。

　　債務性融資方式是指融資者以還本付息為條件而向出資者融資的行為，又可以分為直接債務融資和間接債務融資。直接債務融資是指企業直接與債權人確定債權債務關係而獲取資本的行為，商業信用、金融租賃、發行房地產債券等就屬於此類方式，間接債務融資是指房地產企業通過各種房地產融資機構而融入資本的行為。如從房地產融資機構憑信用借款或通過抵押、擔保等形式借款等。

　　債務性融資方式的共同特點是：

　　(1)所融入資本不能永久使用，均要還本付息；

　　(2)債權人不參與企業利潤分配；

　　(3)所融資本的使用方向上大多是受債權人限制的；

　　(4)融資程式較簡便，融資成本較低。房地產融資的分類如下圖：

　　房地產融資也稱“住房融資”，這是因為住房是房地產的主要內容。美國房地產抵押貸款總額中，近80％是用於住房貸款，而商業房地產僅占20％。我國的情況與國外有所不同，我國的房地產融資是在兩權分離的條件下進行的，即土地所有權在國家，而所有權和使用權又適當分離，從而使房地產產權形式有多種安排。

　　現代經濟的一個最大特點，就是信用從經濟活動的局

　　房地產業要進行融資必須通過適當的融資途徑，根據國內外房地產融資業務來看，主要有以下幾條途徑：

　　(1)建立房地產專業銀行。房地產專業銀行是整個社會融資系統中專門從事房地產融資業務的產業金融機構。它的資金來源主要是國家和地方政府的財政資金和廣泛的社會儲蓄。房地產專業銀行的貸款數額、利率，期限，順序先後，首先應服從社會房地產業總體發展規劃的要求，其次應根據房地產開發建設項目的性質和輕重緩急的程度，最後還要確定合適的存貸款比例，對參加儲蓄的存戶，當他們的儲蓄額達到一定數量時，可獲得購買或租賃住宅的優先權。

　　(2)建立住房合作社。住房合作社既是一種群眾址的集體建房組織，也是一種新型的房地產融資形式。住房合作社的資金來源，是以社員入吸儲蓄為基礎，以國家採取優惠政策和企業向建房職工進行扶助為條件，以住宅合作社代表社員辦理住房消費信貸和抵押貸款力補充，從而籌足資金。

　　(3)建立住房公積金。公積金是一種由政府規定的，強制性的職工義務性長期儲蓄。住房公積金來源主要有兩部分：一部分是職工每月從工資中提取一定比例，比如工資的5%；另一部分是職工所在單位同時向基金會上繳該職工工資一定比例的款項，比如15％，存入該職工的基金戶頭之中。住房公積金由社會統一的法定機構統一掌管，專款專用，並按照規定向職工進行住宅建設和住宅消費資金貸款發放。

　　(4)房地產抵押貸款。這是指房地產開發經營企業以一定量的房地產商品作為如期償還借款的保證物，向銀行或其他貸款單位作抵押，從銀行或其他單位取得貸款。貸款到期，借款企業必須如數歸還所貸資金的本息，並交一定數量的抵押品保管費用；逾期無力償還者，銀行等貸款單位有權處理其抵押的房地產商品，首先作貸款的清償之用。房地產企業藉助於抵押貸款的方式，可以增加企業的資金實力；如果抵押物是尚處在建造期的房地產商品，還可以大大縮短企業獲得資金的周期。

　　(5)同業或跨行業資金拆借。這是一種房地產資金的短期融通方式。拆借利息由拆借雙方自己商定，期限一般幾天或稍長一些。有的只是隔夜拆借。

　　(6)發行房地產債券或股票。房地產股票是以股份有限公司形式組織起來的房地產企業發行的投資入股的憑證。房地產債券是房地產企業為了追加開發經營資金而發行的一定期限的債券。房地產債券的償還期應和房地產開發經營周期相對應，一般為3～5年。發行房地產債券或股票，企業可以用較少的自用資金，興辦大規模的房地產開發事業。

　　(7)金融信用擔保。信用擔保，是房地產借款企業無需抵押物，由金融單位或具有實力的企業作為信用擔保，而從銀行獲得貸款的一種方式。只是提供信用擔保的企業，要向其所擔保的房地產企業收取一定比例的擔保費，作為擔保風險補償。

　　(8)利用外資，在國內資金短缺的情況下，吸引外資到國內來搞房地產開發建設，是一條十分重要的房地產融資渠道。主要途徑有：土地入股，引進外資，建成後雙方合作經營或用房地產商品償還外商投資；向國外發行房地產債券或股票：向外國房地產商批租土地，由他們獨資開發建設，並從事房地產商品的經營業務等等。此外，還可以向國際金融機構申請房地產開發建設的貸款和補助。

　　進行房地產融資，首先應明確融資主體，再由融資主體進行融資活動，並承擔風險。按照房地產融資主體，可將房地產融資模式分為兩種：現有房地產企業融資模式和新建房地產企業融資模式。

　　(一)現有房地產企業融資模式

　　現有房地產企業融資模式是指房地產開發商確定了新的房地產投資項目後，依托現有企業進行融資活動。其特點主要有以下幾個方面：

　　一是由現有的房地產企業統一組織融資活動並承擔融資責任和風險；

　　二是在現有的房地產企業資產和信用的基礎上進行融資活動，並形成增量資產；

　　三是根據現有房地產企業的財務狀況分析研究融資後的投資收益和償債能力等。

　　(二)新建房地產企業融資模式

　　該模式是指新組建房地產開發企業進行房地產項目的融資。其特點主要有以下幾個方面：

　　一是房地產項目所需資金來自新建房地產企業籌集的資本金和債務資金；

　　二是全部風險由新建房地產企業的投資者承擔；

　　三是主要根據房地產項目預期的開發運營情況評估其投資經濟效益，分析其獲利能力和償債能力等。