房地產債券

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　房地產債券是為了籌措房地產資金而發行的借款信用憑證，是證明債券持有人有權向發行人取得預期收入和到期收回本金的一種證書。

　　一般來說，較常見的對外融資渠道主要有三個：發行股票、向銀行借款和發行債券。股票經常是溢價發行，發行成本低，籌到的資金量巨大，只需派發股利而不需要償還本金。但是股票發行的手續複雜，受到的制約多，要求嚴格。向銀行借款手續相對來說簡單一些，但是貸款期限比較短，資金的適用範圍受到嚴格限制，銀行經常干涉企業的經營決策，條件比較苛刻。而發行債券籌集的資金較多，並且使用自由，債權人無權過問企業的經營決策，而且債券利息在稅前支付，具有“稅盾”的優勢，因此發行債券是許多企業願意選擇的方式。但債券融資的發行成本要比銀行借款高，還本付息會構成企業的負擔。

　　房地產債券融資是加快房地產業發展的有效途徑之一。債券作為一種債務憑證，可以聚集一部分閑置資金，集中用於住房建設，開展房地產債券緩解房地產融資對銀行的壓力，活躍我國的企業債券市場。

　　①發行總額大、票面利率較高。房地產業本身就是耗資巨大，風險收益均較高的行業，所以其債券其有總額犬、利率高的特點。

　　②期限長。債券按償還期限的不同可分為短期債券、中期債券和長期債券。

　　償還期限還不超過一年的為短期債券，1-10年為中期債券，10年以上為長期債券。

　　由於房地產業周期長，資金周轉慢的行業特點，所以房地產企業都傾向於發行中長期債券，以獲取長期資金。

　　③可與購房相結合。房地產債券的發行可採取與購房結合的形式，居民購買債券可以不還本付息，到期轉為購房的預付款，補差價後，以實物形式還給債權人住房，或債權人享有一定購房優惠的形式。這種方式既能促進債券的銷售，又能加快解決居民住房問題。

　　④房地產債券較安全。風險小房地產本身具有保值、增值性，所以即使房地產企業破產清算，清產核資也有可觀的破產財產，可彌補債券人的部分損失。當然，當經濟不景氣時，房地產價格也會一落千丈，這時債券的風險會加大。

　　房地產債券的種類繁多，可按不同的標準進行分類，其中最主要、最常見的一種是按發行主體的不同分為房地產政府債券、房地產金融債券、房地產企業債券。

　　①房地產政府債券。房地產政府債券指政府為發展房地產業而向社會發行的債券，也稱公債，體現了在資本市場上與企業債券的區別。政府債券主要包括中央政府，地方政府和政府機構面向社會發行的債券，是建立在以權力為基礎的國家信用之上的債券。在我國發行政府債券一般是抵補財政收支的不平衡，同時主要應用於生產性資本。目前我國發行的房地產政府債券多為地方政府向社會發行的債券，其目的主要是為創辦開發區和為住宅建設籌集資金。房地產債券本身具有顯著的專項負債與專項資產的特征，如住房建設債券和投資債券兩類就明顯帶有專款專用的特點。不論哪一級政府發行的債券，都是政府通過發行房地產債券可以集聚一部分閑散資金，集中用於一些大型的土地開發和住房建設項目，也可以作為發展房地產的啟動資金。

　　②房地產金融債券。房地產金融債券指由銀行或其他非銀行金融機構發行的債券，是金融機構籌集房地產信貸資金的渠道之一。在資本市場上發行金融債券籌集長期資本，一般是由發行長期信用的銀行和金融機構發行的，一般的商業銀行作為存款銀行，主要通過吸收存款籌集資金，而不發放金融債券。我國房地產金融債券的發展歷史較為短暫，這種籌集方式還不普遍，只有部分城市開發和商品房建設方面發行了短期金融債券，緩解了資本供需矛盾。但從理順資本渠道和規範債券市場來看，房地產投資債券應該由發行企業債券來代替．並將債券資本存入開戶銀行。

　　③房地產企業債券。房地產企業債券即公司債券，是我國房地產債券中最常見的一種，指房地產企業為籌集長期資金而發行的債券。我國房地產企業債券主要有住房建設債券、土地開發債券、房地產投資債券、危房改造債券、小區開發債券、住房有獎債券等。

　　一、債券融資適合房地產行業特點

　　房地產行業的特點與房地產債券的發行頗多相同之處。因此債券融資很適合房地產行業。

　　房地產建設初期需一次性投入一大筆資金，房屋出售時則可以收回期初投入成本；債券融資可提供大額資金，債券發行總額大、票面利率高的特點既適合於投資者也適合於房地產開發商。因此可利用發行房地產債券達到集資目的。

　　房地產資金返還可以是一次還本付息，也可以是平時還息，到期一次還本；債券是集中一次發行，到期一次還本付息給投資者。房地產的建設、銷售、經營時間與債券發行時間，即資金運轉的周期長短有吻合之處。

　　房地產債券投資的風險較小，對投資者而言，由於房地產的保值和升值性，可進行投資，即使房地產企業倒閉，清產核資後的不動產總值也高於所發行債券本息總額。在還債順序中，債券排序比較優先。房地產的高收益性，可保證債券投資者到期還本付鼠，因此可利用房地產債券積聚投資者手中閑散資金。

　　另外，房地產債券融資有利於降低房地產企業的融資成本，因為債券的利息是計入成本的，而發行債券的利息是稅後支付的，這從一定程度上減少了企業的應繳稅。

　　二、我國房地產債券融資量少的成因

　　政府方面對房地產債券融資限制很大，發行債券程式複雜。

　　對銀行貸款外的融資方式，政府都有很大限制，採取這些方式融資需要複雜的程式。我國企業發行房地產債券，總量須納入國家信貸計劃，必須經政府有關部門的批准後進行。若企業的經營狀況、經濟實力有變動，評級機構要相應地對債券進行調整。

　　這些都使房地產企業債券融資方式舉步為艱，進展緩慢。

　　政府也沒有採取有效措施完善房地產中介市場。我國房地產行業存在信息不對稱問題，投資者不容易獲得企業信息，逆向選擇的風險較大。若缺少了房地產中介，其融資的搜尋成本、信息成本、監督成本、契約成本和約束成本就會增加，中介機構的不完善，不能起到信息傳播的作用，無法將眾多單個投資者的資金集中起來進行投資，導致債券融資活動的失敗。

　　對房地產企業而言，很想發行債券進行融資，但自身存在的一些問題，也影響到債券融資。一是我國房地產企業的規模較小，很難達到企業發債主體的法定條件。二是企業自身不誠信，對利益的狂熱追求是導致企業不誠信的根本原因，使投資者對房地產發債主體的不信任，無法將投資者手中的閑散資金的債券融資聚集起來。三是融資者融資偏好造成企業股權融資偏好，股權融資的比重過大會導致資本市場的不平衡發展。

　　三、我國房地產債券融資的應對措施

　　政府方面，一要改革房地產債券融資審批制度和債券流通制度。改審批製為核准制，改多頭審批為一家核准，改一次發行為監管機構一次核准。取消現有的配額管理方式，由房地產債券發行人根據自身需求和市場投資者的需求確定發行數量和定價方式。並按照市場化、規範化和與國際慣例接軌的原則，進一步改革和完善房地產企業債券市場監管體制。

　　二要儘快規範評估體系。由於缺乏統一信用等級評估標準，同一企業的信用等級經不同評級機構評定得出不同結果，嚴重影響企業債券信譽，也誤導投資者。政府要規範評估機構行為，規定評級機構對負責評定企業債券負風險連帶責任，評級過程中重大遺漏、虛假記載、誤導性陳述對債權人造成損失承擔賠償責任。這樣才能提高評級質量，增加投資者的信任度。

　　三要取消房地產債券發行主體的“所有制歧視”。更多從企業經營機制、經營效率、資產負債狀況以及償債信用機制等方面考察企業是否有發行債券的資格，而不是簡單地把所有民營企業排除在企業債券融資大門之外。

　　企業方面，關鍵是加快債券融資品種創新。近幾年發行的房地產債券都是三年期，固定利率，到期一次還本付息。雖考慮到項目開發周期，但這樣做一方面不利於企業規避市場風險。

　　形成到期償債壓力；另一方面使投資者沒有可選擇的投資品種。債券品種的設計，要滿足籌資者和投資者的需要，有利於企業靈活調度資金，保持穩定的現金流。相比美國市場上的企業債券大多是20年到30年期的長期債券，幾乎包括所有的金融創新，企業債券品種多樣，可贖回、可轉換、帶認股權證、浮動利率、零息及高風險債券等，十分豐富。我國房地產企業在認可的發債額度內，可發行短期債券，也可借鑒美國，申請發行長期債券，長短交替，提高企業運籌資本的有效性，降低籌資成本。

　　其次是擴大企業規模。我國房地產企業大都以中、小型為主，擴大規模可有兩個途徑：一是房地產企業內部擴張，即通過資本積累，憑藉自己的管理優勢、資本優勢來擴大企業生產經營規模，力爭刨建名牌，獲取名牌收益，這是企業自身力量的漸進地、自然地擴張；二是企業外部擴張，即通過聯合或兼併手段，讓多個中、小房地產企業組合，達到企業擴充資本的目的。