戶型

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目錄

什麼是戶型[1]

  戶型是指住戶的家庭人口構成(如人口的多少、家庭結構等)、家庭的生活模式等。

戶型的特性[2]

  好戶型的標準不盡相同,這是由於設計師結合市場的大多數需要來設計戶型,購房者結合家庭的極少數需要來選擇和改造戶型,因此千差萬別。但是,有一點認識可以統一:基於人性化的設計,會有某些部分與消費者需求相重合。因此。判定和改造一個戶型的好壞與否,應該註意“六性”,即:實用性、經濟性、安全性、可變性、觀賞性和科技性。

  實用性

  具體體現為使用率和實用性。前者是定量標準,後者是定性標準。使用率是套內建築面積除以建築面積得出的百分率,而實用性則是通過套型內傢具、櫥具、潔具等物品的放置,以及各種生活流線的走向合理與否來判定。

  戶型的實用性可以從幾個方面著眼:

  基本空間要具備。像卧室、起居室、廚房、衛生間等基本生活空間在每個套型內要保證,否則將影響生活的舒適度。

  居室比例要方正。合理的長寬比不大於1.5:1,儘量少點“金角銀邊”。

  面積大小要適宜。戶型有大有小,有繁有簡,但最重要的是要大小適度、繁簡適宜,大而無當、小而局促,都會使舒適度受到影響。

  功能分配要合理。住宅的主要功能是居家過日子,在功能細分的前提下,儘量減少可用可不用的空間。

  空間使用要便捷。一個簡便的標準就是看看空間的轉換是否自如,交通的動線是否簡短,相互的干擾是否最少。

  經濟性

  對於大多數普通購房者來說,緊湊實用,價格適中。使用率高的住宅是必然的選擇。但隨著生活水平的不斷提高,性價比成了人們逐漸關註的指標,因為“錢有價,生命無價”,性能好的住宅帶來的生命享受,即便是稍微貴一點也是值得的。

  安全性

  一方面,要具有防盜、防火、抗震和抵禦自然災害的能力,具體而言就是門窗是否安全防盜,戶內是否配有感溫、報警裝置,建築結構是否能抗震和抵禦自然災害等。

  另一方面,還要保證一定的私密性才會擁有安全感。對外,窗戶應避免互視;對內,社交與私人空間、各種功能空間應有效分離。

  可變性

  住宅是一個使用幾十年的商品,戶型應儘可能地符合可持續發展原則,以適應未來家庭和習慣的變化。根據生活的要求靈活地改變使用空間,滿足不同對象的生活需要,是現代人對戶型的需求。隨著生活水平與科技水平的不斷提高,合理的結構體係為可分可合的戶型提供了一個改造的空間,對未來的調整與更新留下了餘地。

  觀賞性

  戶型應美觀大方,具有一定的藝術性和文化品味,同時也應有個性和特色,或者與時俱進,或者復古懷舊,這樣才能吸引不同口味的購房者。

  科技性

  節能和環保日益受到了人們的關註,除了先進的建築材料外,各種帶有科技含量的系統,如中水系統、恆溫系統、新風系統、垃圾處理系統、中央吸塵系統等進入了戶型中,這些直接關係到生活質量的提高和運營成本的降低。

戶型的配置[3]

  戶型的配置有兩個含義:一個是套型內各個居室空間的構成關係,另一個是小區內各種戶型的比例關係。前者關聯著生活的操作,後者則影響著生活的感覺。因此,改造是要適時考慮這兩個因素。

  選擇戶型的彈性設計

  彈性設計是將原本固定的空間變成可變的空間,留出改動餘地,以滿足購房者的不同需求。

  戶型內部的彈性設計。將套型內的某些居室設計成無隔牆的大空間,讓購房和改造者自己決定如何分隔,以提高利用率。比如廚房和餐廳的相互敞開,客廳和書房的不做隔牆等。

  戶型與戶型間的彈性設計。一套大一點的居室可以拆成兩套小居室,或者兩套小一點的居室可以合併成大居室,像1+2戶型或1+3戶型,平層的兩個套型共用一個戶門,變成大套型;而躍層的套型兩層各開各的戶門,保留樓梯聯繫上下。這樣靈活多變,可分可合,使購房和改造者的選擇餘地加大,擴大市場定位範圍。

  確定戶型的功能配置

  購房者在選擇和改造戶型的功能配置時,儘量註重前瞻性,使戶型不至於很快被淘汰,達到可持續發展的目的。

  比如衛生間,單衛生間局限於一居的小戶型,兩居以上的戶型至少要兩個,若有老人同住,設置次主卧時,還要再增加一個。

  比如陽臺,小一點的戶型可以沒有,也可以設置一個,而大一點的戶型則要將休閑陽臺和服務陽臺分開。當然,陽臺達到三個以上時就要慎重考慮,過多地占用室內空間不見得划算。

  再比如帶保姆間的小戶型,購買者多是結婚不久的年輕夫婦,這些家庭的小孩很小或者即將誕生,正是需要保姆的時候,因此應重點選擇和改造兩居帶保姆間或半間房的戶型。

  大小戶型的配置比例

  購房者大多只是關心自己所購住宅的戶型,很少觀察、瞭解同層、同樓、甚至同小區各類戶型的配置比例。從整棟樓甚至整個社區來說,戶型的配置決定了社區的整體定位。

  一般來說,戶型單一容易“人以群分”,帶來的客戶基本素質面的同一,可大大提高物業形象檔次,但也會使客源比較單一,銷售相對遲緩,進而帶來的入住期加長。有些項目單身公寓到兩居、三居,甚至200平方米以上的躍層,試圖將不同消費者一網打盡。這樣看起來不同購房者的需求均能得到滿足,但實際上由於定位混雜,各種層次的購房者均難找到感覺,就像開寶馬的不願與蹬三輪的為鄰,蹬三輪的看著鄰居寶馬進進出出也非常彆扭一樣。

  大小戶型的配置一方面決定了未來社區人群的定位,另一方面也決定了不同設施的使用程度,如電梯、會所、運動場所,以及園林等。像大戶型集中的社區,鄰居一般是成功人士,居住會比較穩定;而小戶型集中的社區,鄰居多是年輕人和投資客,人員流動性大,各種設施使用也會頻繁;等等,這些或多或少地影響著購房者的生活感受。

戶型的選擇[4]

  1.佈局整體比較合理,通風采光都比較好

  好的戶型是指佈局整體比較合理,通風采光比較好。

  怎麼才算是好的戶型呢?首先,各居室朝向以南北為宜,卧室和客廳至少有一間朝南。各項數據顯示,東西向的居室不僅採光通風不暢,而且在消耗能量方面比南北向居室多出5.5%。另外,各居室形狀宜方正規整,斜角佈局雖然可以活躍空間,但不利於物品擺放。同時,斜牆造成的視線錯覺容易使人產生緊張情緒。

  2.各部分佈局合理、功能合理

  各部分佈局合理、功能合理,就是指將戶內公共活動空間(如會客、起居、洗衣、做飯、用餐等)與要求安靜的空間(休息、學習、工作、浴衛等)適當分開,避免相互干擾,以滿足人們的心理和生理需求。這樣的佈局就會使人感到十分舒服與自然。

  3.居室面積合宜、比例和諧

  在我們對總面積需求有大體把握後,接下來就要看各個居室了。居室要面積合宜、比例和諧,單個居室長寬比應不超過1.5:1。過大長寬比的居室易使人有狹長、壓抑的感覺,並且不宜通風,容易潮濕。

  4.卧室的面積不宜過大

  卧室在家居中的地位是非常重要的,我們三分之一的時間都會在卧室度過。卧室是主人養精蓄銳的場所,一般位於住宅的盡端,私密性最強。

  什麼樣的卧室比較舒適呢?建議大家在挑選卧室時,應綜合考慮卧室的形狀、門窗位置、床位佈置及活動面積等因素。這些因素在卧室選擇中是很重要的,其中床是卧室佈局的關鍵。一般來說,床要緊靠內牆,不宜放在卧室中央,並且卧室的佈局一定要使人感到舒適。此外,床頭的位置宜南北向(順應磁力線方向),不宜靠窗下,不宜對門。另外,卧室的面積不宜過大,一般在10~15平方米左右即可。

  5.客廳應位於住宅的最前端,與卧室隔開

  客廳是家庭休閑的地方,同時也是會客人最常待的地方,一定要重視。客廳是家庭群體生活的空間,除用於休息外,也是接待賓客和娛樂的場所。所以,客廳應位於住宅的最前端,與卧室隔開。同時,客廳與大門之間應設有玄關或有矮櫃遮擋,使內外有所緩衝,一方面,不至於一入房門就將整個客廳一覽無餘;另一方面,緩衝區可阻擋外界對住宅內部的窺探,消除居住時的不安全因素。

  另外,客廳的牆面應盡少有門的設置,以利於擺放傢具。同時,客廳內應減少穿行面積,使其發揮出最大使用空間。就客廳的使用情況來看,客廳的面積一般在14~23平方米左右、進深在3.9~5.1米、面寬在3.3~4.5米為宜,含有餐廳的客廳面積可達18~27平方米。

  6.廚房應具備良好的採光與通風

  廚房作為住宅的核心部位,是家庭活動的重要場所,設備密集。廚房除了應具備良好的採光與通風外,還應註意廚具的擺放和管道的佈局。同時,廚房應以西北向為最佳方位,以便油煙被南風吹走,不在室內停留,利於身心健康。

  總之,如今的廚房已不再限於烹調、備餐,而發展成儲物、就餐等多種功能混合的居室空間。所以,選擇一個佈局合理、環境幽雅的廚房,不僅能緩解烹飪的辛勞,還能帶給人美的視覺享受。

  7.衛生間的面積要適中

  衛生間作為家庭的洗理中心,是一個極具實用功能的地方。衛生間的佈局要合理,同時面積也要適中。現在的衛生間一般都包括浴室。為了方便各衛具、浴具的擺放,衛生間的寬在1.5~2.1米、長在1.2~1.8米最合適。另外,由於衛生間易滋生細菌,並且常伴有異味,所以衛生間的門不宜開向大門、卧室和廚房門。

戶型設計[5]

  戶型是房地產實現其功能和價值的直接載體。房地產產品創新首先表現為戶型的創新,能否設計出迎合購房者需求的戶型,是決定房地產開發成敗的關鍵之一。

  一、戶型設計的基本流程

  1.進行市場調查瞭解市場需求

  目前的戶型需求日趨多樣化,市場並無絕對的主導戶型。而且戶型需求隨時間、區域而異。戶型需求的多樣化源自市場消費層次的多樣化。

  以深圳為例,其人口來自全國各地,多種地域文化形成撞擊,不同地域、不同文化層次的消費者構成了不同的需求層次,消費心理難以準確把握。購買群年輕化,購房者年齡大都為25~45歲,年輕化使需求呈現複雜的個性化。潛在的購房者絕大部分為非常住人口、非本地戶籍人口,有限的收入使其難以實現近期購房,其置業計劃必然是遠期的,並且是理性謹慎的,從而增加了購房的不定性。他們的戶型需求更難把握,也許會選擇過渡性的小面積戶型,也許會一步到位,選擇較大面積的戶型。

  因此,一定量的市場調查雖然是必要的,但卻是遠遠不夠的。掌握需求,需要在大量的數據分析、市場經驗的基礎上,針對市場實情及可能出現的變化,進行深入細緻的研究及不斷嘗試,這樣才能切實掌握戶型需求及動態。這是進行戶型設計的第一步,也是關鍵的一步。

  2.確定戶型大小

  房地產開發中最常見的問題是某個地塊適合做大戶型還是小戶型。最普遍的說法是:在市中心,戶型小了好;在郊區,戶型大了好。在北京,有人還統計出以市區中心為原點,向外到三環、四環有一個放大繫數。第二種說法和區域發展有關。以北京為例,西面戶型比東面可以大一點,這是考慮到北京市的東面先發展,價格較高的原因。另外東面高檔樓房集中,出租業務繁華,投資客戶多,他們不在乎房子在什麼區位,只要有市場,投資回報高就行,考慮到投資風險,希望買小戶型。與此同時,南面住宅以前偏大,現在發展得很快,由於價格上升,戶型逐漸偏小;另外,購房者對北邊住宅是最認可的,因此區域特征偏弱,從設計來看以大戶型為主,但不排除將來小戶型異軍突起的可能。

  那麼,開發商如何確定戶型的大小呢?

  (1)市場調查。比如,中關村科技園區對西部地區乃至整個北京市房地產的格局都會有一個大的影響。行業的興起造就了一些年輕人在短時間內獲得很多財富。這些人有很多是從外地來的,他們要扎根北京,共同的特點是要把父母接過來一起住。通過市場調查如果瞭解、驗證到這些情況,開發商可以考慮做一些大戶型,甚至是雙主卧的格局。再比如,IT行業的企業朝著小型化、辦公個性化發展,可考慮適當放大居室擴充功能,使之成為SOHO

  (2)彈性設計方案。戶型內部中的彈性設計,留出一兩室變成三室、四室的可能。銷售時甚至可以是無隔牆的大空間,可以提高使用率,到交樓時提供三種選擇,根據客戶的需求決定如何分隔。例如,某公寓將三室二廳改成兩個一室一廳的方案,使客戶有很大的挑選餘地,極大地擴大了市場定位的範圍,使大戶型與小戶型的矛盾不那麼尖銳。

  3.配置戶型類別

  結合目標消費者定位。確定項目是以立體戶型為主還是以平面戶型為主,是以三室二廳二衛以上大戶型為主還是以二室二廳一衛以下小戶型為主,一室、二室、三室、四室、五室、復(躍層)式等分別占多大比例,顯然需要精心策劃。

  從目前的市場實況看,由於生活習慣、居住觀念的不同,我國南北之間、東西之間消費者對戶型要求存在巨大差異。中國香港特別行政區通常將70無法解析 (PNG 轉換失敗; 請檢查是否正確安裝了 latex, dvips, gs 和 convert): m^2 做成三室,而北方地區二室的面積大部分在lOO無法解析 (PNG 轉換失敗; 請檢查是否正確安裝了 latex, dvips, gs 和 convert): m^2 左右。就是同一城市,不同類別的消費者對面積的要求也大相徑庭:有的認為三室應在lOO無法解析 (PNG 轉換失敗; 請檢查是否正確安裝了 latex, dvips, gs 和 convert): m^2 左右,有的希望三室能做到130無法解析 (PNG 轉換失敗; 請檢查是否正確安裝了 latex, dvips, gs 和 convert): m^2 以上甚至是170無法解析 (PNG 轉換失敗; 請檢查是否正確安裝了 latex, dvips, gs 和 convert): m^2 ;有的喜歡70無法解析 (PNG 轉換失敗; 請檢查是否正確安裝了 latex, dvips, gs 和 convert): m^2 的二室,有的希望二室超過90無法解析 (PNG 轉換失敗; 請檢查是否正確安裝了 latex, dvips, gs 和 convert): m^2 ……那麼具體到某一樓盤,每種戶型類別的面積到底以多少為宜?這就需要在市場調查的基礎上精心策划了。

  4.戶型類別分佈

  我們在很多項目中都見過一些單純從設計角度看堪稱優秀的戶型卻不幸淪為庫存,其原因在於開發商將它們放錯了位置:面積大、總價高的戶型被放在臨近路邊雜訊大的地方、或景觀較差的地方、或朝北的方向、或有西曬、或是底層……位置最好的地方設置總價最高的戶型、位置最差的地方設置總價最低的戶型,是決定各類戶型在項目中位置分佈的基本原則,背離這一點,就可能導致積壓或低價、低利潤。

  5.進行功能分區

  住宅的使用功能雖然簡單,但卻是不能隨意混淆的。簡而言之,一般有如下幾個分區。

  (1)公共活動區。供起居、交誼用,如客廳、餐廳、門廳等。

  (2)秘密休息區。供處理私人事務、睡眠休息用,如卧室、書房、保姆房等。

  (3)輔助區。對以上兩部分提供輔助支持作用,如廚房、洗手間、儲藏間、陽臺等。

  這些分區各有明確的專門使用功能,有動、靜的區別,有小環境的要求。

  在戶型的平面設計中要註意以下幾點。

  一是動靜分開。客廳、餐廳、廚房、音樂房、娛樂室等一般人來人往,活動頻繁,而作為休息睡覺用的卧室顯然需要最大程度的安靜,因此應將它們嚴格分開,確保休息的人能安心休息,要走動、娛樂的人可以放心活動。

  二是公私分開。家庭生活的私密性必須得到充分的尊重與保護,不能讓訪客在進門後將業主家庭生活的方方面面一覽無餘。這就要求不僅需要將卧室(主卧、父母房、兒童房)與客廳、餐廳、音樂房、娛樂室進行區位分離,而且應註意各房間門的方向。

  三是主次分開。購房通常是人們事業奮鬥有成,生活質量邁上新臺階的體現。為了彰顯業主的成功,也為了家庭成員之間的起居互不幹擾,主人房不僅應朝向好(向南或向景觀)、寬敞、大氣,而且應單獨設立洗手間,應與父母房略有距離。如設有保姆房,則應與主要家庭成員的房間有所分離。四是乾濕、潔污分開。即廚房、洗手間等帶水、帶髒的房間應與精心裝修、怕水、怕髒的卧室分開。

  6.進行戶型佈局

  根據調查,北京客戶認為評價戶型最重要的因素依次是:佈局、朝向、使用率。由此可見佈局的重要性。在具體的戶型佈局上,客戶評價的重要程度從高到低依次是:起居室、主卧、餐廳、次卧。目前,有專家認為在總面積為130~140無法解析 (PNG 轉換失敗; 請檢查是否正確安裝了 latex, dvips, gs 和 convert): m^2 的戶型中設計30無法解析 (PNG 轉換失敗; 請檢查是否正確安裝了 latex, dvips, gs 和 convert): m^2 的廳比較合適。從趨勢上看,廳的面積在下調,主卧面積從15~18無法解析 (PNG 轉換失敗; 請檢查是否正確安裝了 latex, dvips, gs 和 convert): m^2 上調至25無法解析 (PNG 轉換失敗; 請檢查是否正確安裝了 latex, dvips, gs 和 convert): m^2 。其中可能的原因如下。

  (1)客戶年輕化,在家度過的時間較少,回家時卧室是常用的空間,需要組合櫃、電視、看書的位置,廳的一部分功能轉移到卧室中。

  (2)社區設置會所,會所改變了交友一定要在家的概念;整個社會文明程度提高,人的隱私權要求增加。北京一家公司在客戶調查中發現:餐廳最好單獨設立;實在不行,最好與廚房設在一起的占到42%;建議和客廳合設的僅占16%。

  在高標準的住宅內,客廳、餐廳可以考慮分開設置。但如果分開後,餐廳的光線、通風及視野等條件均沒有得到改善,或餐廳分離後反而更像擴大的通道,則不如不分開。特別是小型住宅,一個大起居室的空間感、尺度感和生活氛圍,更優於兩個廳的分設。

  7.確定戶型構成

  樓盤所面對的購買群特征單一,那麼確定主力戶型及其比例較為容易;如果樓盤所處區域的消費者需求層次複雜,難以定位,那麼主力戶型數量可適當增加。

  戶型的構成比例受到目標客戶群、需求層次、平面佈局、規劃設計等因素影響。市場需求雖然是其決定性的因素,但不是唯一的影響因素,有時候戶型的構成比例還受到規劃設計、容積率等因素限制,以致不得不作出某些局部調整

  確定戶型比例時應註意以下原則。

  (1)戶型不宜過雜,戰線不宜拉長。不要以為戶型較多就能兼容並滿足各種需求,戰線過長,往往無法集中力量滿足某一種需求層次,而且也體現不出樓宇的檔次和形象定位

  外銷宜突出主力戶型,且主力戶型不宜多而雜。例如,中國香港特別行政區居民的消費心理有群居性、排他性,不喜歡與不同層次、不同階層的人混合居住。

  內銷戶型比例的確定一般以中戶型(以二室二廳、三室二廳、四室二廳三種為主)為主力戶型,大戶型、小戶型的比例少一些,再配以少量複式。

  (2)主力戶型如果差異性過大,定位亦不准確。例如,某樓盤將三室二廳、一室一廳作為主力戶型,勢必拉大購房者層次,給物業管理造成相當大的難度。若在整體小區的統一格局下,各分區獨立佈局,問題可得到緩解;如果樓盤是圍合式、半圍合式格局,將難以劃區管理。

  (3)具體的戶型構成比例,應以目標客戶群細分來確定。每個樓盤必然有其預期的目標客戶群,針對目標客戶群的不同需求特點,細分出各個特征群體,然後再根據各個群體的購買能力、購買目的、購買心理等因素進行研究分析及調查摸底,確定對應的戶型具體比例。

  戶型的構成比例確定以後,並非固定不變,如果在早期設計上考慮日後結構的靈活間隔,可以依據市場變化作出變動。例如,某開發商針對大戶型需求不旺、樓盤銷售期過長的情況,把一些高樓層的四室二廳間隔為兩套二室一廳出售。由此可見,拆分或組合的營銷策略可以改變戶型的構成比例。

  二、戶型設計的具體要求

  1.戶型之首——客廳

  毫無疑問,在一套房子裡面,客廳的重要性居於首位。因為它是進入一個家庭給人的第一視野,是一家大小盡享天倫之樂時主要的活動空間,是迎賓會客的重要場所。因此,客廳作為戶型之首,在設計中應該得到最高規格的重視。

  大廳小卧仍是戶型設計的主要方向。根據總面積的不同,客廳的開間應為3.8~5m,過寬或過窄都與人們的家居生活規律有衝突。而在通常情況下,進深與開間之比不宜超過1.5,否則也將因過於狹長而影響使用。

  客廳的設計要遵循兩個基本原則:①客廳的獨立性。②客廳的空間效率。現在有的戶型仍保留著“過道廳”的角色,成了事實上的“客廳中心制”。有的客廳雖然相對獨立,但也設計了大量的交通空間而造成浪費。這些在設計中都要儘量避免。此外,還要考察客廳四周的牆面是否好用,開門、開窗、陽臺、洗手間的位置是否得當,否則會影響傢具的使用和擺放。

  玄關泛指廳堂的外門,也就是居室人口的一個區域。設玄關的目的有三個:一是為了保持住宅的私密性。避免一進門就對整個居室一覽無餘,也就是在進門處用木質或玻璃作隔斷,划出一塊區域,在視覺上遮擋一下。二是為了起裝飾作用。進門第一眼看到的就是玄關,這是客人從外界進入這個家庭的最初感覺。三是方便出入更衣、換鞋、掛帽子。陽臺幾乎是一套房子里唯一可以與外界自然環境交流、對話的空間,是最開敞、通暢的地方,最好與客廳相連。陽臺還是將自然風、自然光引入室內的最佳途徑,因而從這個角度看,也應與客廳相連。如果在向陽面設置了陽臺,在背陰面能否設置次陽臺或窗戶以形成“穿堂風”增加客廳的通透性呢?雖然不是必需的,但至少值得考慮!

  對於時尚、前衛、崇尚個性、反對拘束、喜歡離群SOHO的年輕人們,也許並不希望客廳仍然只是從標準模子里出來的方盒子,有起伏變化、有錯落、有曲線或許正是他們的追求。為客廳賦予更多的工作功能,甚至直接將客廳當做網上衝浪室也是部分IT人士的生活需要,現在仍處於設計階段的房子,在決定一室一廳、兩室一(二)廳的佈局時,恐怕就有必要考慮年輕人的需要了。

  客廳能開PARTY、跳舞嗎?客廳能不考慮擺放電視機嗎?客廳能是小酒吧嗎?客廳能是茶藝館嗎?凡此種種,或許現在還沒有足夠多的人提出需要,但我們不能不思考、不能不調查、不能不有所準備。

  2.主卧

  大家都知道,在單位福利房時期,即使在三居室以上的戶型中,各卧室儘管有大小之分,但主次關係是十分不明顯的。因此“主卧”的出現,堪稱是戶型設計思想中革命性的突破之一。

  主卧的出現,使老、中、小三代及客人在空間上有更強的獨立性,減少了家居活動時成員之間的相互交叉干擾,增添了生活情趣,因而從生理上滿足了現代人的家居生活。

  主卧的出現,還極大地滿足了購房者的心理需求:擁有自己的房產在很多人眼裡還是事業成功的標誌之一,而獨立、舒適、寬敞、豪華、典雅、有個性品位的主卧正是業主尊貴身份的重要體現。

  主卧設計的要點如下。

  洗手間:主卧一定要有獨立洗手間!不僅如此,主卧洗手間面積還應比公共洗手間大,功能也應更完備——除洗臉池、浴盆、坐便器外,還應根據項目總體定位設置按摩浴缸、桑拿、梳妝間等。

  位置:獨立性、私密性是主卧的主要要求,現在建築設計師一般都將主卧設置在最隱秘的地方——儘量遠離入戶門、客廳,如是立體戶型則設置在上層或上半部分。但與此同時,我們又能在不少平面戶型的項目中看到主卧雖居於私密位置,可門卻直接對著客廳,缺少走道過渡,整個就是自相矛盾。更有甚者,有一個項目的主卧門居然直接面對餐廳、與廚房相鄰,這就讓人匪夷所思了!除私密性外,朝向、觀景也是在確定主卧位置時必須考慮的重要因素,主卧必須朝南或面對最佳景觀朝向。

  面積:主卧面積當然應比其他房間大些,但舒適是有“度”的,因此主卧面積並非越大越好。面積過大,一是造成浪費,二是空曠的空間不利於營造親密、浪漫、溫馨的氛圍。主卧室的面寬應不低於3.6m,舒適型的卧室一般要在14無法解析 (PNG 轉換失敗; 請檢查是否正確安裝了 latex, dvips, gs 和 convert): m^2 左右,雙人床、床頭櫃臺、衣櫥的擺放才不顯得局促。比較豪華的主卧面積要在18無法解析 (PNG 轉換失敗; 請檢查是否正確安裝了 latex, dvips, gs 和 convert): m^2 左右。再大一些的主卧應帶步入式衣櫥(或者是一間更衣室),夫婦為了不影響對方休息,甚至可以帶一個獨立書房。

  窗戶:其功能包括採光、通風、眺望。無論燈光是何等絢麗多彩、浪漫、有情調,也無法和太陽光所帶給我們的溫暖、親切的心理滿足感相比擬;無論電扇風、空調風是多麼清爽宜人,也不能代替輕靈、和諧的自然風;無論電視節目何等精彩,也比不了綠樹、紅花、青山、碧水或城市繁華絢爛的夜景所帶給人的舒緩、放鬆。因此低台、大窗、凸窗(或飄窗)甚至落地窗就成了近年來主卧窗戶的主流。轉角窗(將垂直面對景觀的兩面牆都設計為透明玻璃窗)、弧形落地窗也開始被大量運用。輔助功能:在目前的住宅市場中,不少設計師在處理大面積戶型時,常常簡單地將每一個房間按比例放大就算了事,其實這是一種非常嚴重的浪費。我們認為可行的方法應該是將功能進一步細分,如在主卧中可考慮設置獨立的衣帽間、獨立的梳妝間,可以考慮設置背景音樂系統等。

  3.廚房

  南方氣候炎熱,所以南方的房子特別強調通風順暢,希望廳里有“穿堂風”;北方冬天漫長,所以北方的房子特別講究南北朝向。這就決定了南北方的消費者在廚房的位置上有著明顯不同的需求:南方的廚房多位於客廳或餐廳的一側,而北方的廚房多位於廳的北端。但不管南方還是北方,只要是平面戶型,在規劃設計廚房時就必須從如下兩種基本原則中選取其中之一:廚房是家居生活中最主要的污染源,雜訊、油煙油污、殘渣剩飯、清洗污水等集中於此,因此應遠離卧室、客廳,儘量避免拎著菜穿過客廳,也就是說,廚房應儘可能靠近進戶門。廚房與洗手間是住宅中的水管集中地,因此從施工成本、能源利用、熱水器安裝等問題考慮,廚房應與一個洗手間貼鄰而處。其他如廚房門直對客廳、洗手間門開向廚房、穿過廚房進入洗手間的設計都不太符合人們的居住習慣。

  事實上,自“大廚房”的觀念與抽油煙機一起進入普通家庭後,就已經使廚房從大汗淋漓、油煙滾滾的戰場開始向演奏鍋碗瓢盆交響曲的樂台轉變,從而大大提高了做飯時的舒適度。無論南方還是北方,目前多數廚房的面積為6~7無法解析 (PNG 轉換失敗; 請檢查是否正確安裝了 latex, dvips, gs 和 convert): m^2 ,但在“冰箱入廚”已是大勢所趨,微波爐、洗碗機、電烤箱等廚房家電日益普及,烹調中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明確的今天,廚房的面積還將進一步擴大。隨著人們生活節奏的加快,我們還應該在深入研究人們烹飪習慣的基礎上將廚房設計得更科學、更合理,更符合人們在廚房作業的流程。在洗、切、炒的流程中,“L”形廚房比“一”字形更能減少步伐移動、節省時間、提高效率,降低勞動強度;整體廚房由於能使物品各歸其位,不僅能提高空間利用效率、減少死角,而且清潔更方便,大大改善了衛生狀況;另外,現在已經到了將廚房功能細分為清洗加工區和烹飪區的時候,如此一來既可最大程度地降低油煙污染,又可使揀菜、洗菜、切菜在更為寬鬆愜意的空間進行,不僅大大提高了舒適度,對鼓勵“另一半”幫忙、打下手也大有好處,可為平淡的居家生活增添許多情趣。

  近年來,雙廚房設計在一些大戶型中出現。據專家考證,如果家庭主婦在封閉的空間中獨自作業,會有不佳的心理感受,同時也不利於與家人溝通交流。但開放式廚房與中國國情又不太相符,因此出現了中西兼有的雙廚設計。中式廚房可以封閉,用於炒菜。西式廚房用來備菜兼製作西餐,這樣在比較長的時間內不會妨礙家庭主婦與家人交流,同時擇菜、洗菜、切菜時可以一邊聽音樂或看電視,真正讓家務成為一種輕鬆的生活,甚至是一種享受。

  4.餐廳

  一個成功的餐廳能產生一種愉悅的氛圍,有助於家人的溝通和生活的和諧。餐廳應是明問,凈寬不小於2.4m。

  寬敞的餐廳可設置吧台、茶座等,為主人提供一個浪漫休閑的空間。客廳與餐廳的連接是個問題。連通會使整個廳顯得開闊、通透一些;錯開或隔斷則功能分區更清楚細緻、餐廳的氣氛更雅緻一些,但通風性稍差,面積利用率也會打折扣。因此大戶型中應將客廳與餐廳分開,不提倡“模糊雙廳”。

  5.洗手間

  自20世紀80年代,隨著經濟發展人們對改善居住條件日益關註以來,我們經歷了追求每戶有獨立洗手間到有坐式抽水馬桶到增加實用面積、追求兩個甚至三個以上洗手間等幾個階段。但受傳統文化的影響,目前的洗手間設計中仍存在諸多亟待解決的問題。

  (1)空間面積絕對不足。一些開發商將其作為輔助功能,面積壓縮得很小,在一些小戶型中其面積仍在4無法解析 (PNG 轉換失敗; 請檢查是否正確安裝了 latex, dvips, gs 和 convert): m^2 以下。

  (2)穿過廚房進入洗手間或洗手間門直接開向廚房的設計仍然存在,而公共洗手間的門直接開向客廳的更比比皆是,一些戶型坐便器正對洗手間門。

  (3)重視面積,不重視功能佈局。在廣告及現場銷售人員的介紹中,一般都會突出強調洗手間的面積,幾乎沒有人在意不同特征消費者對洗手間功能分佈的差異化要求。

  (4)重視主卧洗手間,不重視公共洗手間。事實上從使用角度看,利用率高的還是公共洗手間,並沒有理由對其漠然視之。

  (5)重視大戶型洗手間設計,不重視小戶型洗手間設計。這實在有南轅北轍的嫌疑:購買大戶型者多為實力派人士,一般都將重新設計裝修;而小戶型買家多為工薪階層,資金、時間相對較緊,因而更渴望開發商能夠提供一次到位的設計和裝修

  出現上述問題的根源在於開發商和設計人員仍在用舊觀念處理新住宅:仍將洗手間看做是不得已而去之的場所,而沒有想到其應該是業主重要的享受區。

  事實上,現代住宅的洗手間是一組空間,這組空間圍繞著便溺、洗漱、沐浴等基本活動而展開。目前,深圳房地產界對洗衣機是否應進入洗手間存在爭議,擁護者認為洗衣屬於“水性”活動,理應進入洗手間,這樣沐浴後順手將換洗衣物放入洗衣機也很方便,另外從接、排水管道的設置考慮,洗衣機也應進入洗手間;反對者認為洗衣機與洗手間功能難以協調,而且拎著裝滿濕衣服的桶穿過客廳到達晾衣陽臺也有諸多不便(即使洗衣機有乾衣功能),洗衣機應設於晾衣陽臺附近。拋開洗衣機問題,要較好地組織便溺、洗漱、沐浴三項功能,使用面積不應少於6無法解析 (PNG 轉換失敗; 請檢查是否正確安裝了 latex, dvips, gs 和 convert): m^2 ,否則必然會出現空間局促、功能混雜,為業主帶來使用中的互相干擾和不便。由於購房目的及需求的不同,目前消費者希望的洗手間面積集中於6~7無法解析 (PNG 轉換失敗; 請檢查是否正確安裝了 latex, dvips, gs 和 convert): m^2 和10~12無法解析 (PNG 轉換失敗; 請檢查是否正確安裝了 latex, dvips, gs 和 convert): m^2 兩個區間,開發商應根據項目定位作恰當選擇。

  洗手間是家居生活中的集中用水地,因而也是最容易出現潮濕、陰涼,從而滋生細菌病毒的地方,因而其採光通風特別重要。儘管可以人工排風或用電發光,但無論從能源利用角度,還是人們對自然風、陽光天然的親近感以及陽光的殺菌作用來看,洗手間都應該做到寬敞明亮,通風順暢,如能引入西曬,就更理想了。另外,無論是何種建築形態,何種戶型佈局,上推式窗戶都是最適合洗手間的。

  公共洗手間通常不是業主裝修的重點,因此由開發商提供統一裝修較為合理,但地面、浴具、衛具、牆壁、天花板及其他用具應協調色彩,保持潔凈、清爽的感覺。

  浴缸在洗手間里不可或缺,尤其是主卧洗手間。在一次對年輕人“理想生活”的調查中,不少人就選擇了“泡在三角形大浴缸里,邊泡澡放鬆、邊給朋友打電話”,認為這是極現代、極浪漫的感覺。

  三角形浴缸比長方形浴缸更節省空間,這也是值得開發商註意的。長方形洗手間的寬度不能太窄,否則將用具集中於一邊或間隙過小都將為使用者帶來麻煩。而影響用具佈局的主要因素是開門方向,因此推拉門是值得考慮的設計。

  為安全起見,管道煤氣和燃氣熱水器應儘可能設計在洗手間外。最近深圳有一樓盤將燃氣熱水器統一安排在陽臺上,大受客戶歡迎,預計類似概念將迅速得到普及。

  6.陽臺

  近年來,隨著居住條件的改善,人們對住宅產品功能、品位需求的不斷提升,陽臺的功能得到恢復,在設計上不斷出現創意。

  雙陽臺:目前在設計雙陽臺時,有兩種不同的思路。一種是強調通風,將兩個陽臺分別置於廳(客廳+餐廳)的兩端;另一種是註重實用,將北向陽臺與廚房相連,便於置放待加工的蔬菜及其他雜物。

  內陽臺:即將陽臺整體納入室內,使其成為廳的自然延伸,因而也可看做是封閉式陽臺的一種升級。內陽臺的好處是可以免除風沙灰塵的侵擾,另外如能以大幅的落地窗代替牆體,不僅可引入充足陽光,而且視線也極為開闊,外面的世界近在眼前,似乎與房間連成了一體,讓人有一種空闊而博大的感覺。內陽臺特別適合北方地區,北京“現代城”就是這方面的典型代表。

  觀景陽臺:海景、山景、湖景、江景、河景、城市夜景及天際線背景、街景、公共公園、小區中心庭園……優美的景觀環境能極大地激發客戶的購買熱情,增加樓盤的附加價值,面對某一特殊景觀的“觀景陽臺”也就應運而生。觀景陽臺不僅強調人看景,而且應做到陽臺與景觀的交流、對話,陽臺融入景觀,因而不僅需要上佳的角度,而且需要較大的面積。觀景陽臺最好與客廳相連。

  生活陽臺:不少購房者反映,樣板房看著很好,但真正住進來感覺就不同了。比如,沒有晾衣服的陽臺。客廳的觀景陽臺已經成為客廳的一部分,用做晾曬衣服既煞風景又不便待客,緊鄰廚房的工作陽臺又過於狹小,而且容易讓衣物沾染油煙味,因此還需要一個生活陽臺。但在普通的中小戶型中,三個陽臺恐怕難以被客戶接受,畢竟所占的也是建築面積。變通的辦法是取消觀景陽臺,以觀景外飄窗代之,在卧室中設一個生活陽臺。

  特殊功能陽臺:近來在深圳、廣州、上海的一些住宅中,設計師從安全形度、建築外立面的乾凈整潔、室內空間的利用率及視覺清爽等角度出發,在背陽面特別設置了一個3~4無法解析 (PNG 轉換失敗; 請檢查是否正確安裝了 latex, dvips, gs 和 convert): m^2 的小陽臺,主要用於安置空調主機、燃氣熱水器等,深受住戶歡迎。

  在陽臺的功能、數量不斷調整創新的同時,陽臺設計日益景觀化。陽臺是影響住宅建築外立面觀感極為重要的因素,因此如何讓陽臺自身也成為一種景觀,是建築設計必要的追求。在近十餘年來全國各地開發的商品房中,基本上都摒棄了用紅磚砌就或水泥鑄成的粗糙、笨重、簡陋的陽臺。代表著古今中外各種不同建築風格的建築符號都被運用到陽臺上來了,陽臺造型也一改過去千篇一律的長方形而出現了大量的半圓形、弧形、扇面形,材質採用鏤花鐵藝、不鏽鋼、石柱、鋼化玻璃等,色彩更是五彩繽紛,確實使陽臺成為都市裡“一道靚麗的風景”。

參考文獻

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  2. 李小寧著.巧改戶型300招 精巧戶型捲.機械工業出版社,2010.10.
  3. 李小寧著.幫你選戶型:超大戶型捲.中國電力出版社,2011.01.
  4. 尹姿主編.家家有本理財經.金城出版社,2010.06.
  5. 徽湖,肖艷編著.房地產金牌策劃 從優秀走向卓越.機械工業出版社,2011.05.
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