土地經濟學
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土地經濟學（Land Economics）
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土地經濟學是經濟學的一個分支，其研究領域為土地資源經濟、土地財產經濟、土地資產（資本）經濟問題，分別涉及到土地實物、土地財產以及這二者的貨幣表現。土地經濟學的研究對象是經濟活動中的人與地關係（生產力）和與此相關的人與人關係（生產關係），或土地經濟運行，即與土地相關的生產力運行和生產關係運行。土地經濟學是一門應用經濟學、生產要素經濟學，又是“土地科學”（含土地經濟學、土地管理學、土地法學等多門學科）中居於重要地位的學科。
土地經濟學系應用經濟學之原則原理以探討土地問題產生之原因背景，演變過程及其對社會之影響，研究其解決途徑，藉此促進地利，增進社會福利，改善人們之居住環境，使得更能接近於理想的境界。土地經濟學研究的對象是由人類經濟行為而造成的人與地、人與人、地與地之間的種種關係，研究課題包括土地的分配、利用、買賣、交換、佔有、贈與、繼承、租賃、抵押等。
土地經濟學中的邊際土地有三種：
土地經濟學學術研究的重點及其基本成就如下：
（1）在土地價值問題的研究上，形成了土地無價值論、土地全價值論和土地價值二元論等三個派別，其探索的廣度和深度都已大大超過前人； （2）關於地租、地價問題的研究，涉及到絕對地租、級差地租的具體表現形式及其量化問題，其深度是空前的，而且與土地估價的理論、方法相結合，具有較高的社會價值；價值；
（3）關於土地有償使用制的研究，應用了地租、地價理論研究成果，探索了具有靈活性的舉措，有力地促進了國有土地使用制的改革；
（4）關於土地產權與土地管理體制的研究，對於完善土地管理體制起了重要的作用；
（5）關於農村土地經濟問題的研究，深入地論述了農戶承包制、農地規模經營、農地入市、農地產權、農地保護等針對性很強的問題；
（6）關於土地資源經濟問題的研究，服務於可持續發展的戰略目標；
（7）在土地經濟學科建設方面，已全面涉及到土地經濟學原理、城市土地經濟與農村土地經濟等領域。
1．理論體系逐步完善，研究視角趨於多元化
土地經濟學最初淵源於政治經濟學。資產階級古典經濟學家威廉·配弟、杜爾哥、亞當·斯密、詹姆斯·安德森、大衛·李嘉圖等對級差地租理論的探討，奠定了現代資產階級土地經濟學的理論基礎。其後，屠能又建立了位置級差地租(即區位地租)的理論模型。馬克思、思格斯、列寧在批判和繼承資產階級古典經濟學理論的基礎上，創立了土地肥力理論、地租地價理論及土地國有化理論，成為馬克思主義土地經濟學的核心內容。當代美國著名經濟學家保羅·A·薩繆爾森和雷利·巴洛維將地租置於市場經濟體系中進行研究，分別提出了土地供求理論和土地收益理論。由於世界各國存在土地制度及經濟發展水平和階段的差異性，因而各國對土地經濟學的研究內容和重點也具有明顯的時空差異性。但從理論研究觀之，土地供求理論、地租理論、地價理論、區位理論、土地肥力和土地報酬理論、土地集約利用理論、土地規模利用理論、土地計劃利用理論等始終是理論研究的核心所在。20世紀後期以來，一方面，由於人口、資源、環境的可持續發展問題日益突出和重要，人地關係倍受青睞，土地可持續利用理論又成為研討的熱點；另一方面，隨著社會主義經濟體制的轉變，制度經濟學呼聲日隆，產權成為現代市場經濟的核心權利，因而土地市場及土 地產權制度改革迅速成為矚目的焦點。
2．研究方法不斷更新
理論內涵的拓展和研究方法的更新有著連帶關係。新技術和新方法的產生及應用逐漸使土地經濟學從定性描述進入定量分析和預測，從統計分析進入到建立數學模型闡明相關，從而使土地經濟學形成了巨集觀分析與微觀分析相結合、靜態分析與動態分析相結合、總量分析和結構分析相結合、系統分析與因素分析相結合、實證分析與規範分析相結合、定性分析與定量分析相互補充的方法論體系。
如在對土地利用方式轉變的研究中，一些學者運用空間直觀模型或經濟模型來展開研究，主要有：
① 元胞自動機模擬城市增長模型。其優點是有助於理解獨立部門怎樣集聚並相互影響作用，從而決定地區發展形式和城市化進程；其不足之處在於使用的細胞問相互作用規則一般同實際情況差別較大，未考慮地表具有異質性，以及不能排除外生變數導致同樣變化的可能性。
② 經驗模型。主要指利用遙感(RS)數據加上地理信息系統(GIS)平臺，研究實際的土地利用方式轉變，比如森林的減少等。其優點在於可以較好地擬合空間進程和土地利用變化結果；其缺點是在時空變化中未考慮經濟變化對不同土地利用類型的影響。
③ 混合模型。通過在模擬模型中加入估計模型中的參數來預測在不同外生事件中的土地變化形式。其缺點是未考慮人為因素的影響。
④競租理論的拓展和深化。對於傳統的阿隆索單中心城市競租理論，考慮添加限制因素(如多中心的競租理論等)或採用更優化的計算方法(比如最小二乘、計量經濟學模型的引進等)，並著手研究一些實際情況同模型不符的偏差，以便更好地模擬實際情況。
3．土地經濟學科的分化和整合趨勢進一步加強，學科體系漸趨成熟
在經濟社會和科學技術迅猛發展的條件下，土地經濟學的研究領域不斷拓寬，研究內容日益深化和細化，並和相鄰學科相互滲透，其結果形成 了土地經濟學術研究中“廣綜合、精分工”的特征。如從土地經濟學一般原理中，已分化出城市土地經濟學、農村土地經濟學、土地資源經濟學、土地資產估價學、土地市場學、土地金融學、土地制度與政策等分支學科。
4．土地經濟學科的政策化、法制化、信息化和生態化傾向趨強
土地資源的開發、利用、整治、保護、立法和管理的經濟研究都與政策密切相關。土地政策如何制定，實施效果如何一直是學者們研究的重點。並註重對具體土地政策的研究，如土地征收制度的補償機制，土地儲備中的博弈論等；以及對土地政策的動態變化研究。為了確保有關土地政策的貫徹和實施，又藉助立法和司法等手段，從而將土地經濟運行納入法制化軌道。並根據實際情況的變化，及時調整、修訂、充實相關法律內容。在科技變革日新月異的時代，對土地經濟的研究日漸藉助於先進的科學技術手段，特別是遙感、地理信息系統、全球定位系統等技術和方法，有助於提高土地經濟學科研究的效率和應用程度。如國土資源部運用衛星遙感技術監測大中城市新增建設用地和耕地占用等土地利用變化情況，通過土地利用規劃圖與遙感監測圖的迭合，可全面檢查新增建設用地是否符合土地利用規劃，再輔以對新增建設用地的實地調查，可發現未經審批的違法用地，監測精度達9O％ 以上，大大提高了對農地非農化監管的效率。
此外，由於人地關係隨著技術進步而越來越密切，以人為本和可持續發展理念日漸深入人心，更需要應用生態學的觀點來研究土地利用中的經濟問題，統籌協調人口、資源與環境之間的關係，在維護良好的生態環境安全的前提下促進土地利用的合理化。如出於對環境資源和生態環境的保護，許多國家都開始考慮對開放空間的保護，並採取了一些相關政策手段，包括聚集分區制(cluster zoning)、可轉移開發權(trans．ferable development rights)，提議用土地稅收來支持購買剩下的開放空間等。實證研究表明，永久性開放空間(居住區周圍為森林或公園)相比可開發的開放空間(居住區周圍為私人用地)會大大提升附近居住地的房價。這一結論有助於政府制定開放地保護政策，有效選定保護空間，並通過提高財產稅，獲得由於實施開放地保護政策而導致提升的相關財產價值。
我國的土地經濟學是在繼承歷代學術思想和成果並引進、借鑒國外土地經濟學術研究成果的基礎上建立和發展起來的，現已形成了包括土地經濟學、土地行政學、土地政策學、土地法學等學科在內的、門類較為齊全的土地經濟學及其相關學科體系。特別是改革開放以來，緊密結合中國改革和發展的具體實踐進行研究探索，取得了豐碩成果。
1．從土地資源經濟到土地資產經濟
世界銀行的一份研究報告指出，當人均GDP高於1000美元之後，土地的商業利用和市場價值才會顯現出來。也就是說，當經濟發展達到一定階段之後，土地的功能將發生新的變化，原來的生產性功能和資源功能會趨於弱化，而資產增值功能、生態迴圈功能等將趨於強化。這就要求我們不僅要更新對土地功能的認識，而且要重視拓展土地的新功能價值。一方面，要加強對土地資產的估價，培育土地使用權流轉市場，完善社會主義市場經濟體系。目前尤其要加強對農地估價理論和方法的研究，促進農村土地使用權的有償流轉，實現土地非農化、資本非農化和農民市民化的良性轉化。另一方面，要重視開展土地經營和城市經營。土地是城市的稀缺資源，在人地矛盾日趨尖銳的情況下，土地具有增值功能。因此，一些城市紛紛提出了經營土地、經營城市的發展理念，以便更好地發掘土地的增值功能。但值得註意的是。經營土地不能僅僅著眼於“以地生財”的短期收益，而應服務於城市化發展的長遠目標，體現“以人為本”的發展理念，註重提高人居環境質量，改善居民的素質和社會福利狀況，提升城市綜合 競爭力。否則，既可能引發盲目的圈地運動，造成土地資源過度透支或閑置浪費現象，不利於城市土地的合理有效利用，又可能導致城市地價和房 價升幅過快，損害普通居民的利益，也不利於對外招商引資，給經濟建設和產業的國際競爭力造成一定影響。
此外，土地經濟在一定程度上又是一種公共經濟。如水源、山林、礦藏、江河、湖泊、海洋、碼頭、港口、旅游勝地、珍稀野生動植物產地等涉及到人類共用的土地領域，屬於公共產品和要素，不宜片面追求市場經濟價值，而應以體現社會價值或生態價值為主要目標導向，儘量適應社會公共的需要，以促進人類的公共福利與社會文化的進步。
2．從土地經濟到樓宇經濟
改革開放之初，我國城鎮發展大多是以土地等基礎性資源來拉動經濟的快速發展，通過土地使用權有償出讓，獲取原始資金，再投資於基礎設施建設；或進行工業園區開發，通過將“生地”開發為“熟地”，再以地招商，推進土地資本與金融資本、社會資本和產業資本相結合，達到“以地生財、以地聚資”的目的。但土地作為一種不可再生資源，不僅面積有限，而且承載力也有限。一些大城市中心城區或近郊區為了剋服土地資源短缺的制約，提出了“土地有限，發展無限；空間有限，開拓無限”的新理念，延伸“生地一熟地一樓宇”的形態發展鏈，大力發展樓宇經濟，推進以土地為載體的形態開發向以樓宇為載體的功能開發轉變。通過結構調整來提升城市經濟運行質量，通過拓展土地功能來提升城市產業能級。樓宇經濟是指以商務樓宇為載體，通過招商引資，發展現代服務業經濟。在上海，數百幢雲集了眾多公司的高檔商務樓已經成為經濟效益高地，僅一幢商務樓產生的稅收，就相當於面積達數平方公裡的土地所產生的稅收。據有關部門對浦東新區105幢商務樓的調查分析，2002年每幢樓人駐公司的平均營業收入超過16億元，每幢樓平均上繳稅收超過6000萬元，人均上繳稅收超過5萬元，每幢大樓經濟規模相當於一家大型企業集團，樓宇經濟魅力初現。位於上海市北京東路的“科技京城”商辦樓宇人駐企業達1289家，2002年上繳稅收為2．4億元。除租稅收入外，商務樓宇還帶來了“樓宇餐飲”、會議經濟、觀光旅游、休閑經濟以及樓外周邊“特色街”的形成和發展，衍生效應十分顯著。
當然，發展樓宇經濟必須具備一定的條件，如便利的交通網路，繁華的商業設施，發達的通訊體系，優質的住宅區域，比較完善的娛樂服務功能，較為發達的工業基礎和眾多的企業群體。從土地經濟到樓宇經濟，既是平面經濟形態向立體經濟形態的延伸，又是資源經濟層次向資產經濟層次的躍升。此外，在樓宇經濟發展過程中，還應註意防止出現功能定位失當、用途品種單一、價位設定失宜、配套服務失調、概念包裝欠缺等問題。有關統計資料表明，在上海數千幢商務樓宇中，至少有25%需要重新設定功能、設計品種，重新進行定位包裝。
3．從短期性的應急對策到長期性的結構政策
以研究土地經濟問題為中心內容的土地經濟學，其科學任務是從國民經濟和社會發展的整體視角及自然— —社會經濟—— 技術相結合的特點出發，研究和揭示各類產業在土地上形成的條件、內在聯繫及其發展變化的規律，探討協調人地關係及相應的人與人之間關係，合理組織土地利用 的方向和模式。它的實踐任務是進行各地區和各產業部門的土地資源調查、評價、開發、利用、整治和保護，建立並維護合理的土地制度，調節和合理分配土地收益。改革開放以來，我國相繼進行了農村和城市經濟體制改革，工業化和城鎮化趨勢加快，協調人地關係成為經濟地理學、土地經濟學等學科研究的中心任務，如水土資源的合理利用與平衡、國土開發與整治、環境保護等成為當務之急，因而解決土地利用中重大實踐問題的對策研究亦應運而興。
隨著我國經濟體制的轉型，土地制度和政策研究倍受學界矚目。土地經濟學者圍繞集體土地所有制的完善、城鄉用地制度創新及地產市場的 完善等殫精竭慮，政策建議和對策措施紛呈迭出。但應當註意，日本經濟學家野口悠紀雄指出，土地政策包括短期性的應急對策及長期性的結構政策兩個方面，而土地問題在很多方面更需要長期性的結構政策。因此，我們應當從長遠的、可持續發展的戰略高度出發，謀求促進土地合理有效利用的長遠之策。人口、資源、糧食、能源和環境既是困擾當今世界的五大難題，也是協調人地關係的中心任務。面對人口增長、水土流失、草原退化、土地沙化、能源短缺、環境污染、農業生產率下降、基因品種多樣性的降低及糧食安全等重大問題，土地經濟學應當大有可為。
1．快速城市化過程中的失地農民問題研究
隨著工業化和城鎮化進程的加快，徵占農村土地的力度越來越大，失地農民越來越多。由於體制、機制和管理等方面的原因，一部分農民陷入了“失地又失業”的境地，成為新的困難群體，社會矛盾日漸突出。當前突出的問題是：
① 對失地農民利益補償的內容、標準和方式不合理。如徵地補償標準偏低，補償內容和方式存在缺陷，導致失地農民抵禦生活風險的能力下降。
② 徵地安置方式和平調集體資產的行為失當。如貨幣化安置不利於維持長遠生計，失地農民的就業問題成為最大的社會問題。
③ 土地增值收益分配方式欠合理，引發農民上訪事件頻頻發生，影響城鄉社會穩定和可持續發展。
基於這一現實，當前學術界對農民土地權益給予了熱切的關註。研究者關註的焦點主要有：
① 將目標聚焦於土地產權問題，重點探討我國現行農地制度的缺陷，強調通過產權改革來解決農民的土地權益問題，確保農民的利益。② 提高現行農地徵用的經濟補償標準。③ 重視土地增值收入的處置問題。
然而，一方面，由於我國農村土地對農民而言兼具就業崗位、經濟收益和社會保障三項基本社會功能，產權制度改革的成本相對較高；另一方面，產權明晰並不能必然保證農民的利益，無論何種產權制度，國家對農地的徵用都具有最高的權利。因此，農民的土地權益能否得到有效保證，關鍵在於能否提供合理而適度的徵地補償辦法，所有制問題並非關鍵。而按土地的市場價格對失地農民進行補償，既受農村人均占有土地少、農民獲得的補償總量有限的限制，又會極大地增加城市開發成本，因而也缺乏現實可行性。許多人提出，應當建立“經濟補償、社會保障、就業服務”三位一體的新模式，實現土地徵用與勞動力安置、建立社會失業和養老保險制度同步進行。其實，早在數年前，浦東就已創造了“經濟補償+社會保障+就業服務”的三結合模式，約有90％ 的失地農民經過各類培訓實現了新的就業；一些地方還提出了“以土地換就業”的新思路。但由於城鎮就業功能的開發滯後於居住功能的開發，加之郊區農民的就業數量、就業質量和就業區位與農民的素質和需求不相適應，因而失地農民問題尚未得到圓滿解決，仍有待於進一步深化研究。
2．城市化快速推進與水土資源的矛盾及調控機制研究
近年來，我國城市發展步伐加快，城市規模擴展，招商引資力度加大，對土地的需求陡增。但土地保護及用途管制的強化卻使徵地和拆遷的難度越來越大，“非飽和供地法”或“饑餓供地法”的行又帶來了房價的快速上漲及城市商務成本的上升。加之城市規劃對建築密度和建築容積率的控制，以及城市人居環境的優化而帶來的城市公共物品占地面積的增加。多種因素疊加，使得沿海城鎮密集地區產生了土地、淡水、能源等供給不足的“新短缺經濟”現象，成為經濟成長中的重要制約因素。如國家土地利用規劃綱要規定浙江省1997～2010年的建設占用耕地指標為100萬畝， 而到2002年，實際批准占用的耕地量已達99．5萬畝，已接近規定界限，目前尚有數以千計的企業在排隊等地。水質性缺水在沿海的許多城市已經 顯現，生產用水及居民的生活用水出現季節性短缺。2003年，“能源荒”就給浙江省的GDP增長拉下了0．6個百分點的後腿。因此，鼓勵發展“借 地經營”，探索重要生產要素跨區域配置的新機制，推進不同區域之間的互補性分工和協作，成為在更大的空間範圍內謀求互動共贏、實現統籌區 域協調發展的必由之路。
3．土地增值收益合理分配機制研究
政府徵用農民土地的補償標準比較低，而經過整理後出讓的土地價格則比較高，兩者的差額構成了土地增值收益。政府通過對土地一級市場實行壟斷，以低價徵用、高價出讓方式在土地交易中獲得了極為可觀的收益，而被徵地農民卻難以分享這些土地增值收益，甚至出現種地無田、就業無崗、低保無份的現象。一些地方更是借“國家建設”和設立各類“開發區”的名義，把浦東開發初期實行的“土地預徵”的特殊政策措施視為普遍經驗而予以盲目推廣，導致大量預徵土地，非法批地和非法占地成為土地違法案例中最為突出的現象，甚至成為部分政府官員主要的從政風險成本。事實上，初期的浦東開發主要是在政府行政力量推動下進行的，是國家意志的體現，而且是在上海這樣的大都市展開的。忽視這兩個特殊因素的作用，而在許多小城市甚至小城鎮盲目借鑒和推廣其經驗，難免出現事與願違的結果。
從理論上說，當國家徵用農村集體土地並改變其用途時，如用農地價格來表示徵地補償費，則此時的農地價格就是農地所有權轉用價格。當徵用農地用作社會公益事業用地而非經營用地時，農地所有權轉用價格等於農地所有權轉移價格；但當徵用農地用作經營用地而非社會公益類用地時，則農地所有權轉用價格等於農地所有權轉移價格加上農地轉用為可經營的國家建設用地後的增值收益分割值。一方面，現行的《土地管理法》雖然明確了土地徵用的目的是為了滿足社會的公共需要，但由於對“社會公共需要”缺乏明確的界定，因而不少地方土地被徵用後，實際用於公共利益的土地使用比例很小，扭曲了土地徵用的本來目的。另一方面，現行的徵地補償標準並未考慮農地轉用後的增值收益部分。《土地管理法》規定徵用土地補償費為該土地被徵用前3年平均年產值的6～10倍，安置補助費為該土地被徵用前3年平均產值的4～6倍。顯然，這種“產值倍數補償費”不僅低估了農業多樣化的產出效應，而且違背了土地價格形成的基本原理。因為土地價格是土地未來收益的資本化，過去的土地收益並不決定土地價格，只對預測未來收益的變化趨勢起輔助作用。因此，彌補現行徵地補償制度和設計的缺陷，提高經濟補償標準，改進分配方法，配套實施“經濟補償+社會保障+就業服務”的三結合模式，已勢在必行。
有關研究表明，在現有土地增值收益分配中，農民僅得5％ ～10％，村級集體經濟得25％ ～30％，其餘60％-70％則為縣、鄉、鎮各級地方政府所得。由此可見，徵用土地已成為政府實現利益追求的重要手段。況且，多數地區將土地增值收益基本用於城市公共設施建設和交通建設，而不是首先用於被徵地農民的住房置換、社會保障、職業培訓等方面，這有可能造成今後原有農村人口社會保障資金的不足，進一步擴大城鄉發展差距，影響城鄉社會穩定和可持續發展。土地增值收益應在國家、集體和個人之間如何分配才最合理?這是值得進一步探討的重要課題。
4．土地價值評估的理論與方法研究
首先，要加強對土地生態價值和社會價值評估的理論和方法研究。傳統經濟學對於土地價值的認識僅停留在單純的經濟價值上，卻相對忽視土地的生態價值和社會價值，導致由土地派生出來的大量的社會福利和生態效用的損失。事實上，完整的土地價值不僅決定於土地的經濟效用，而且還決定於土地的生態效用和社會效用。因此，兼具有經濟價值、生態價值和社會價值的土地，對其進行估價時應當綜合考慮到這三個方面的價值內涵，才能得出比較科學的結論。如城市森林或綠地屬於城市公共產品，雖然可以運用多種定量分析方法估算它的直接使用價值、直接服務價值、間接功能價值、選擇價值、存在價值等總合價值，且其服務價值、功能價值和存在價值之和要遠大於其直接經濟價值。但由於其無法形成需求市場，因而對其價值評估的主要目的在於資金補償而非市場交易，從而增強城市森林或綠地建設長期投資的內在利益驅動力。但由於不能將其服務價值、功能價值、存在價值等完全市場化，因此又要慎提城市森林或綠地產業化的概念。
其次，城鄉土地流轉市場的建立要求加強對農地估價的理論和方法研究。農地估價的目的、原則、理論依據、步驟和方法等，不能純粹照搬城市土地估價，而應有自己的特色；農地基準地價的內涵與評定方法應如何界定和選擇?農地的社會保障價值在農地所有權估價中應如何體現?上述問題的解決，有助於農地產權價格的界定和量化，有助於促進土地流轉市場的建立和發展。當然，還需配套建立資產評估機構、委托代理機構、法律咨詢機構、土地投融資機構、土地保險機構等中介服務機構，健全土地流轉機制。
