固定利率抵押貸款

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固定利率抵押貸款(Fixed Rate Mortgages,FRMs)

目錄

什麼是固定利率抵押貸款

  抵押貸款可分為固定利率抵押貸款可調利率抵押貸款二大類。固定利率抵押貸款是指在整個抵押貸款合同所規定的貸款期限之內,貸款利率不隨市場利率變化而改變的抵押貸款方式。固定利率抵押貸款的償還時間,稱為還款期,可以是15年、20年或者30年。

固定利率抵押貸款的還本方式

  1、按期付息到期還本法(飄浮式貸款Balloon Mortgage)

  按期付息到期還本方式繫到期日前只付利息而不還本,到期時一次將本金償還的方式。在貸款期間的支付壓力最小,只需支付利息,但到期時,必須支付龐大的本金,因此,較適用於短期貸款,而不適用中長期的房屋貸款。可想而知,此種方式最後一次付款比以前歷次額度高出甚多,且所繳的利息,將是所有方式中最高的。

  此種方式,屬最早期的貸款方式,美國於1930至1940年代一般依財產價值的50%,採5年按期付息到期還本方式。以下為年利率8%、二十年期貸款借款金額、本息的變動情形。

  2、本金平均攤還法(固定還本貸款Constant Amortization Mortgage loan,CAM)

  此種方式是貸款後,本金按期數平均攤還,而利息則依剩餘之本金計算的方式。此種貸款方式,可以定期、定額償還本金,因此利息的總支付金額將較前者為少。惟此種方式每月償付本息並不固定,借款人不易記住與規劃其財務,而且在初期的償還壓力較重,以後每月總付額、貸款餘額逐期減少,對於工作處於起步階段者而言,因其付款多寡與經濟能力成反向變動,較不利其初次購屋。

  3、本利均等攤還法(固定付款貸款Constant Payment Mortgage loan, CPM)

  這是目前不動產融資最常用的攤還方式,其基本方式系將貸款本息在貸款期間內均勻分攤,使得每期的償付額相同。此種貸款後每期按固定金額償付本金及利息。屬年金性質,對借款人而言,較易掌控其資金調度。不過此種方式,在貸款初期所繳的固定金額,大部份用以支付利息,以8%利率、二十年期為例,支付了十年的付款後,剩餘的未付款高達73%,換言之,還了十年只還了27%的本金。

  4、還本寬限期法(漸進加付法Gradual Payment Mortgage,GPM)

  貸款後,一定期間內只繳息,而不攤還本金,待寬限期過後,再本利均等攤還的方式。對於生活壓力較大之購屋者,銀行常採取此種方式,給予一定年期如二年、三年或五年,只繳息而不攤還本金的寬限期,待寬限期過後,再依本利均等方式攤還。此種方式較具彈性,適合資金不足的購屋者,方便其工作穩定後再定期攤還,較吻合償債能力之成長。不過此種方式所支付的利息,當然也相對較高。

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