住房福利

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　　住房福利是指中央政府和地方政府解決國民住房問題的社會福利制度，滿足人們的基本住房需要。

　　一是廉租房制度。

　　廉租住房制度以財政預算安排為主，多渠道籌措廉租住房資金，同時實行以住房租賃補貼為主，實物配租、租金核減為輔的多種保障方式。對於按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產稅、營業稅。廉租房的承租對象是住房困難家庭和低收人家庭。各地政府在國家統一政策指導下，結合當地經濟社會發展的實際情況，因地制宜建立城鎮最低收入家庭廉租住房制度。

　　二是經濟適用房制度。

　　經濟適用住房是由政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。符合條件的家庭，可以申請購買或承租一套經濟適用住房。經濟適用房同樣面向中低收人家庭和住房困難家庭出售。

　　三是住房公積金制度。

　　住房公積金制度是中國政府為解決職工家庭住房問題而建立的政策性融資渠道。住房公積金由國家機關、事業單位、各種類型企業、社會團體和民辦非企業單位及其在職職工各按職工工資的一定比例逐月繳存，歸職工個人所有。住房公積金專戶存儲，專項用於職工購買、建造、大修自住住固房，並向職工個人提供住房貸款，具有義務性、互助性和保障性的特點。

　　四是住房金融政策。

　　住房金融政策是政府介入住房消費領域的重要手段，通過商業信貸或其他信貸為購房者提供住房按揭貸款。我國的住房金融是伴隨住房制度改革和金融體制改革的不斷深入，以及房地產市場的日趨成熟而逐漸發展和完善起來的。目前，我國主要是由商業銀行提供住房按揭貸款和由政府公積金機構提供政策性住房公積金貸款。

　　(一)以商品化為主的住房福利

　　實行以商品化為主的住房福利制度，其住宅商品化程度較高，私人擁有住宅的比例較大，如美國就是這一住房福利制度的典型。在過去的幾十年中，聯邦政府為維護社會穩定，刺激經濟發展，積極運用經濟和行政手段，對住房產業的發展給予支持和幫助。主要內容有：

　　1．廣泛利用發達的金融機制，運用抵押貸款方式促進住房建設，提高居民購買自有住房的能力。居民一般可以從住房金融機構得到相當於房價70％--80％的住房信貸。

　　2．給買房者以優惠，包括降低貸款利率和對用來還本付息的個人收入免徵所得稅。

　　3．向低收入家庭提供福利貸款、住房津貼，並允許租住低租金的公共住房，或由政府給私人建房提供造價左右的補貼。那些低租金的多戶式公寓房，可出租給孤寡老人、殘疾人和低收入者。

　　(二)商品化兼福利政策的住房福利

　　從住宅經濟發展模式看，商品化兼福利政策的住房福利的特點是：國家既發展住宅商品化，也加強政府的干預，實行一系列住房福利政策。英國、德國、新加坡等國家都屬於這種商品化兼福利政策的住房保障模式。

　　二戰後的住房短缺問題使得德國在60年代經濟恢復後大量興建住宅，70年代以後住房供求趨於緩和。1949年以來，共建造了1800萬套新房，占全部住房的70％，居民戶數與住房套數大體相當。其中，750萬套是“福利住房”。這種住房房租不受自由市場價格的影響，一般比市場房租(約占工資收入的30％)低1／3—1／2。這種住房是專為低收入、多子女家庭、殘疾人及老年人提供的。政府主要採用三種辦法提供住房福利：

　　1．低息貸款。政府資助建住宅房的資金占社會住宅建設投資總額的25％。

　　2．房租補貼。政府依據家庭人口、收入、房租等情況給予補貼。低收入者可以申請房租補貼，但單人住房不得超過48平方米，雙人住房不得超過62平方米。

　　3．鼓勵私人建房、買房，實行公房私有化。隨著住房供求關係的平衡，資金投向開始由福利建房轉變為鼓勵私人建房，實行建房補貼和房租補貼雙軌制。具體措施有：(1)年收入在一定標準以下的家庭，可以申請優惠的建房貸款。多子女的家庭、移民、殘廢者可以得到特別優惠。(2)中低收人家庭參加住宅儲蓄，可以得到國家的資助，當最高儲蓄額沒有超過某種最高限額時儲戶可以得到14％的住房儲蓄獎。(3)給自建房屋者免稅優待。新建房8年內，房主每年可以得到相當於建房費用5％的收入免繳所得稅的優待。

　　英國自1979年以來大力推行私人買房、建房的政策，並把公房私有化作為其住房政策的核心。英國政府的政策目標是使全國70％--80％的家庭擁有私房。為實現這一目標，採取了一系列措施：(1)政府為支持私人購房、建房，大幅度削減國家的直接住宅建設投資，把這部分資金用於補貼購房戶。(2)居民買房採取分期償還的長期貸款辦法。這種貸款由房屋互助協會組織經營，其資金全部來自個人儲蓄存款。政府對該協會在經濟上給予一系列的優惠，如允許協會存款和貸款利息高於銀行的2％，在“房協”存款者可以免繳部分所得稅等。(3)《住宅法》規定：租住公房的，只要住滿2年以上，就有權購買所住的公房；公房的折扣從50％--90％不等。由於這些措施，英國形成了購房熱潮，私房率迅速提高。現在，英國私人住房率達63％。

　　新加坡政府採取強制儲蓄的辦法為購建住宅者提供資金。新加坡從1955年開始實行中央公積金制度，中央公積金局將收到的公積金上繳財政部，財政部用公積金存款向住宅發展局發放公共住宅建設貸款。參加公積金者可通過購房長期貸款分期償還購買的住房的款項。國家建設住宅只向低收入者出租。新加坡為了鼓勵居民購房，提高了房租，同時提供各種購房貸款。政府規定，年滿21歲的居民才有權購房，月收入在4000新元以下的家庭可以申請購買政府建造的社會住宅。購買社會住宅者第一次需付20％的房價，餘額向政府貸款，分5--20年還清，年利率為6％。另外提取其公積金的50％作為購房首期貸款，餘額從每月應繳的公積金中扣除。目前，全國已有80％以上的人居住在自有住宅里，租房者日益減少。

　　我國香港特別行政區與上述幾個國家的情況類似。香港有600多萬人口，而市區面積僅98平方公裡，地狹人稠，住房問題突出。近30多年來，香港政府把解決居民住房問題作為實現安定繁榮的重要措施。自1954年實施公共房屋計劃以來，居住公共房屋者已達300多萬人，占香港總人口的半數以上。香港採取私人發展商和政府部門共同開發的雙軌制來解決住房問題。近46％的公屋由政府房屋委員會統一計劃、建造和管理。公屋分為廉租屋(高補貼、低租金)、公共租屋(按工程成本定租金)和居者有其屋(免地價、免利息、免利潤，按成本價出售)三個層次。由於公屋是為中低收入者解決住房問題，所以對入住原則和條件有嚴格規定，衡量標準包括在港時間、申請人年齡、家庭成員、家庭總收入水平、現住房困難程度等。為了減輕財政負擔，香港政府也很重視住宅私有政策。自1977年以來，他們採取以房屋委員會建房為主與私人機構參與相結合的辦法，加速屋村建設，逐步推行公屋住宅商品化。“居者有其屋”計劃主要由政府承擔興建，以成本價格出售，一般比市場價低1／3，而且由銀行向購買者提供優惠貸款。儘管如此，香港居民的住房保障問題仍十分嚴重，還有許多居民住在簡易房子里。香港回歸後，特區政府把住房保障作為政府的首要任務，努力使香港居民的住房環境和住房質量得到改善和提高。

　　(三)福利政策兼商品化的住房福利

　　前東歐國家在住宅方面實行由國家統一分配的低租金福利制。捷克、羅馬尼亞、波蘭和匈牙利等國家都制定了住房保障政策和住房建設計劃。20世紀80年代以後，各國都先後進行了經濟體制改革，加快了住房建設速度。住房福利的具體措施有：

　　1．鼓勵私人建房、買房，推行住宅私有化。前東歐國家從60年代起，住宅建設的方針就由國家投資轉向國家、合作社、個人的多種渠道投資。80年代以來私有化程度進一步深化。

　　2．積極發展合作建房。合作建房現已成為住房建設的主要形式。合作社經費主要為社員的入社費，建房資金來自儲蓄金和銀行貸款。捷克國家投資建設的住宅占15％，合作社投資的占50％，私人投資的占30％。合作建房有使用權、繼承權和換主權，但不得私自出售。

　　3．改革租金制度。匈牙利在推行住房私有化的同時，制定房租改革方案，有計劃地提高房租，實行部分房屋商品化的辦法。

　　4．改進住宅分配辦法。匈牙利直接由國家投資建造的住房，由各級議會分配和出售，其中67％用於分配，33％用於出售。居民可以通過租、買、建三種形式取得住房。波蘭的家庭住房由國家全部或部分解決，實際上是提供給低收人家庭的一種福利。

　　東歐巨變後，政治和經濟體制都發生巨大變化，住房保障模式也發生較大變革。市場經濟的引人，使住房商品化進程加快。但由於改革帶來大量失業、通貨膨脹、兩極分化、經濟衰退等問題，住房問題更加嚴峻，尤其是中低收入家庭，處境更難。

　　(四)福利政策為主的住房保障形式

　　實行以福利政策為主的國家，把解決住房問題作為福利綱領。民主德國提出，到1990年解決住房問題，標準是每家有一套大小及內部設備符合要求的現代化住宅。國家出租的住宅，政府給予優惠補貼。北韓城市住宅基本上是按照“六統一”(統一規劃、統一投資、統一設計、統一施工、統一分配、統一管理)的辦法建設和分配的。早期以一室戶為主，60年代主要為二室戶，現在提出發展三室戶。新建住宅的水、暖、電、衛生、炊具、傢具齊全。二室戶的房租一般不超過家庭收入的5％。

　　從以上四種不同住房福利形式可以看出，政府對住房供應市場的干預是必需的。大多數國家都提供政府優惠貸款，實行貸款利息減免的辦法提供低成本、低租金住房，間接干預住房供應。

　　1．加快租金制度的改革。加快住房的商品化改革，實現房租與房價真實反映住房市場的供求關係。從改革開始，分階段進行提租，使住房消費支出約占雙職工家庭平均工資15％左右。但是，對於下崗失業和低收入的家庭，如果房租支出超過其收入5％，則可以申請住房公積金或通過房租差額補貼等住房福利措施解決。

　　2．取消福利分房，實行住房分配貨幣化。住房是生活必需品，它的費用應是工資構成的一部分，應該通過擴大工資構成解決住房問題。對購房、付房租有困難的人，可以給予適當補貼，而不能施行普遍的、無差別的住房福利制度，建立與市場經濟相適應的住房新制度。同時，加快職工住房消費由原來的“暗補”向“明補”轉變，將住房補助逐步納入職工個人工資體系。

　　3．完善住房公積金制度。之前的公積金運作中出現了住房公積金的勞動主體職能界定不清，部分基金被挪用，為中低收入者住房抵押貸款提供擔保的機構缺位，公積金貸款主要面向開發商，而不是廣大職工等問題。當前的公積金制度改革必須嚴格遵守“房委會決策、公積金中心運作、銀行專戶、財政監督”的原則，確保公積金專款專用，安全有效運行。

　　4．大力發展和完善住房金融體制。個人住房抵押貸款實際上是利用住房作為不動產的保值、增值特點，為消費者提供一種依靠自身長期積累實現住房需求的融資渠道。應該建立起政策性的公積金制度、合作性的住房儲蓄銀行、商業性抵押貸款制度三位一體的住房金融體制，將原來面向房地產開發商的開發性貸款轉為面向廣大消費者的消費性貸款，推動住房金融體制的發展。

　　5．實行住房保障商品化和社會化。實行住房保障商品化和社會化服務管理，是住房保險制度改革的基本目標。為此，政府已出台了相關規定，制定了已購公有住房和經濟適用住房的上市出售辦法，為我國住房保障的商品化與社會化提供了堅實的政策與法律依據。