房地产开发纠纷
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什么是房地产开发纠纷[1]
房地产开发纠纷是指在房地产的开发经营过程中发生争议而引起的土地、房屋以及建筑工程等纠纷，诸如商品房开发用地合同纠纷，房地产开发项目转让合同纠纷，建筑工程勘察、设计、施工、分包、监理合同纠纷，商品房预售合同纠纷，商品房预售合同转让纠纷，商品房销售合同纠纷等。
房地产开发纠纷特点及注意问题[2]
由于房地产开发是一项高风险的商业活动，具有投资周期长、市场波动大、资金需求量大等特点，加之我国土地政策的特殊性，往往在开发中出现要么有地却资金短缺，要么资金充盈却无土地的难以两全的现象。因此，房地产开发中涉及建设用地使用权和建筑物所有权的转让、大量资金的投入与分配，涉及的法律关系较多，涉及主体也多，产生纠纷后如何确认各方的权利及保护，尤为不易。主要纠纷集中在房地产开发企业的资质问题、资金、土地使用权以及合同的性质、效力等方面。
《物权法》颁布实施后，涉及到不动产物权转让的纠纷，应适用《物权法》和《城市房地产管理法》、《城市房地产开发管理条例》的规定，上述法律规定之间有不同的，应以《物权法》的规定为准。同时要注意，《物权法》从2007年10月1El起实施，不溯及既往。《城市房地产管理法》从1995年1月1日起施行并于2007年8月30日修订。在《城市房地产管理法》实施前发生的房地产开发纠纷，按照《土地管理法》、《规划法》和《民法通则》的规定处理，相关的司法解释有最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》。
（一）联营开发。所谓联营开发，指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另一方提供资金、技术、劳务等，合作开发房地产项目，共担风险，共享收益的行为。根据《房地产开发经营管理条例》，联营双方中必须有一方具有房地产开发资质。双方联营又可分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配双方都要仔细约定。项目各项审批、办证、验收都要应以合作双方的名义办理，只有这样的联营开发行为才能获得法律的认可。但是，在实践中，很多联营开发单位就是因为双方违反了联营这一基本原则而被法院认定为无效。
（二）期房销售。期房与现房是两个相反的概念。现房是开发商已办妥大产权证的商品房。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证止，这一期间的商品房称期房。
笔者曾接待过这样一起信访，2000年，上虞某房产公司口头承诺以每平方米1300多元预收房屋定金，当时没有签订任何合同，后遇2001年房价暴涨风，开发商以没有正式书面合同为由，要求提高房价，遭到购房户的不满，引起群访，后经有关部门多次协调，才得以妥善处理。
（三）改动规划。许多消费者购房或入住后发现社区整体或规划改变，使卖买双方之间发生纠纷。通常有绿地面积减少，社区功能被调整，建筑密度和容积率增加，小区道路不通，配套设施不到位，取消或减少公建设施，增建车库、配电房、垃圾房、公共厕所，甚至增建商业用房出租，影响了小区整体环境质量，带来采光、通风、噪音、油烟污染、不安全等一系列问题，有的开发商在售楼时隐瞒真实情况，使消费者在不明真相的情况下购房。
（四）虚假广告。据统计，目前百分之九十以上的商品房是通过宣传广告促销的，一些开发商在商业利益的驱动下，往往对销售的商品房作出夸大宣传，虚构环境效果，广告文字十分煽情，对公用部位的标准进行夸张描绘，如采用“进口”、“高级”、“名贵”材料等华而不实的喧染手法。对使用功能使用诱惑性语言，如“与身份相匹配”、“极尽奢华五星级享受”等。而消费者往往出于对开发商在广告和售楼书中美好生活描述的向往，才与开发商签订了购房合同。然而一旦交房时，消费者发现房屋现状与自已想像大相径庭，找开发商交涉时，开发商却以原描述未写进合同为由，拒绝承担责任。
（五）面积差异。在预售商品房中，要做到产权登记面积与合同约定面积完全一致，可能性甚小，问题在于必须本着诚信的原则，将这种面积误差缩小到一个合理的范围之内。在预售合同中，双方往往约定以竣工后房地产管理部门实际测算的建筑面积为准。说穿了，还是涉及到价格问题，如果面积误差不大，房价变化又不大，双方一般不会引起争议。如果实测面积大，超过原约定面积，购房人认为是开发商故意加大建筑面积，牟取利润，这时就容易产生纠纷。
（六）延期交房。按合同规定，开发商按期不交房应付违约金，但是有些开发商在各项手续不全的情况下，仍然和消费者签订售房合同，并承诺到期不交房就赔偿违约金。但真到了交房期限，消费者既拿不到房钥匙也得不到赔偿金。导致延期交房原因是多方的，既有开发企业自身问题，也有施工企业因材料价格上涨，相关部门基础设施配套服务滞后造成的，但最终受害的是消费者。
（七）质量隐患。从数量上，绝大部分商品房质量纠纷均为单套商品房内部的建筑结构质量引起的质量问题。如墙面渗水、窗套渗漏、地面、墙面开裂、卫生间渗漏。另一类比较严重的是整幢商品房存在整体质量问题。此类问题涉及到建筑物内的全部住户，后果较为严重。如地基不均匀沉降，引起整幢商品房倾斜，主体结构问题造成房屋大面积开裂。该类问题虽然数量较少，但影响面大，一旦出现，经济损失巨大，也容易造成社会性的矛盾。此类案件的处理十分复杂，诉讼难度可想而知。
（八）权证难办。目前房地产开发项目自房屋交付之日起超过一年的土地证、房产权办不下来的项目数量也不少，责任不全在房产公司，也有政府部门的原因，特别是两年以前的房地产开发项目，由于土地出让环节的不规范，现在作为历史遗留问题处理而导致普遍延迟办证，给购房者在银行贷款、子女就学等方面造成诸多不便。
如何减少房地产开发纠纷，避免矛盾激化，需对症下药，笔者建议：
（一）完善法律法规，规范行政管理。我国现行的房地产方面的法律法规数量不少，但主要是房地产行政管理法律，规范政府对房地产企业的管理，对于房地产企业违反法律法规的行为大多仅规定了行政处罚，很少规定民事责任，所以在解决房地产开发纠纷时往往会感到无所适从。笔者认为，在住宅质量等方面实行严格的民事责任是减少房地产纠纷的最好办法。另外，还可以由消费者协会或房地产协会制订比较直观操作性强的赔偿计算办法。
各级政府及房地产主管部门应主动适应转变政府职能的要求，减少事前的行政审批，加强事后监督，建议在不危害国家安全和业主隐私的情况下，应将房地产有关资料向社会公开，既保护公民的知情权，也有利于管理部门对管理对象的监督。
（二）建立市场监管机制，强化房地产业自律。房地产管理部门要加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目的审批管理，特别是要做好联营开发审批备案工作，确保项目的合法性。严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度，积极推行业主工程款支付担保制度。政府应该支持和鼓励具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。要严格规范房地产项目的转让行为，已批准的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的，必须进行公示，并按规定程序重新报批。有必要在政府部门指导下，通过房地产行业组织，建立行业诚信监督机制，强化房地产业的自律。
（三）提升诚信水平，学会理性购房。房地产的诚信，应该说是一个系统工程，它包括政府诚信、开发企业诚信、银行诚信、消费者诚信等等，任何一个要素缺乏诚信，而要其他一个要素来建立诚信显得孤掌难鸣，这正如自然界的生态链，任何一个环节出了问题将会导致生态环境失衡。作为一个房地产开发商，不光有开发的含义，而且有与社会及其社会经济、民众和自身共同发展之意，企业要参与市场竞争，必须恪守最高的游戏规则即诚实守信。同时，对失信的开发商应以法律法规形式加以制裁。实践中，典型的房地产不诚信行为如“虚假广告”，“恶意违约”，建议按消费者权益保护法第四十九条“双倍赔偿”的规定。
房子是一个复杂的消费品，消费者也要学会理性购买，在选购房子时应该了解一些购房常识及国家相关的法规与政策，只有克服购房中的盲目性，才能买到舒心、称心、安心的理想家园。购房时除了考虑价格之外，更应仔细考察楼盘的外部环境、规划布置、技术指标、结构类型、户型、朝向、层高等，在综合分析其性能价格比的基础上，理智做出选择。在签订合同时，除了审查开发商的资质，销售资格外，合同上的条款要细细斟酌，对于常见的房屋土地权属证及房屋交付时间、设计变更、面积误差、工程质量、保修责任问题的处理原则，应该按建设部《商品房销售管理办法》明确规定的内容写入合同，有必要的可向专业律师进行咨询。这样，购买人的利益就能得到切实维护。
