土地开发成本

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土地开发成本(land development cost)

　　土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各种费用支出；

　　房地产开发企业土地开发成本包括五方面的内容，具体内容及其核算如下：

　　1、土地费用

　　指直接与购置土地有关的费用，包括受让费用、拆迁费用、填海造地费及其他有关手续费和税费支出等。这些费用直接计入本科目。

　　2、基础设施费

　　一般情况下，是指达到预期使用功能的熟地状态所投入的线性建设费用，主要包括通电、通路、供水、通讯、排水(上下)和土地平整费用等，此类费用属直接费用，直接计入本科目。

　　3、配套设施费

　　一般指水、电、大市政和公建配套的建筑物建设费用，如学校、邮电、银行、供电的开闭所、公厕等。配套设施的核算分两种情况。其一，经有权机关批准建设且房地产企业不能有偿转让的公共配套设施，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费，即借记本科日，贷记“预提费用 ”，预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用，预提数与实际支出数的差额，待工程完工后再调整有关科目。其二，单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。

　　4、筹资费用

　　房地产开发企业为开发土地而借入的资金所发生的利息等借款费用，在土地开发完工之前，计入本科目，土地开发完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。

　　5、应由开发土地负担的间接费用

　　它是指企业所属单位直接组织、管理开发项目所发生的费用，主要包括工资、福利费、劳动保护费、办公费等。如某房地产开发企业的地产分公司所发生的间接费用应计入土地开发成本。应由开发土地负担的间接费用，应在“开发间接费用”科目进行归集，月末再按一定的分配标准分配计入本科目。企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，不在本科目核算。

　　为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：

　　1、对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；

　　2、对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。

　　成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

　　企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：

　　(1)土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；

　　(2)前期工程费；

　　(3)基础设施费；

　　(4)开发间接费。

　　其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。

　　企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户进行核算。

　　为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。

　　房地产开发企业土地成本的核算过程是指企业将开发一定数量的土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出某个项目的总成本或单位成本的过程。对于开发规模小，周期短的企业，只要按前面所讲的成本内容进行核算，就能较容易解决问题。但对于企业进行规模较大、周期较长的成片土地开发而言，土地成本核算过程就不那么简单了，在成本核算过程中就应该注意以下三个问题：

　　1、土地开发成本归集对象的确定问题

　　房地产开发企业在具体确定成本归集对象时，应结合本企业的土地开发特点和实际情况，在满足成本计算的基础上加以确定，成本归集对象确定后，要有利成本计算的真实、准确和完整，正确反映成本的构成，并能及时结算成本对象的竣工成本。一般而言，都以成片开发土地中的具体运作项目或土地区域作为成本归集对象。如某一成片开发土地上规划有紫荆花园、千秋假日酒店等十个具体运作项目，则每一具体运作项目可作为成本归集对象。

　　2、共同成本的分配问题

　　对成片开发土地而言，肯定存在共同成本。那么，如何将共同成本分配至每一具体成本对象呢?分配方法有个别认定法，按面积分配法和按价值分配法。在选择方法时应考虑配比原则并且要保持使用方法的一致性。

　　以价值为基础来分配共同成本是一个广为采用的方法，在这一方法下，其价值可取该项目的估计售价或评估价值。如若其中的直接成本可明确辩认，则应以减去直接成本后的共同成本来进行分配，以使分配结果更为准确。

　　以面积为基础来分配共同成本通常只适用于成片土地开发后的成块出售或转让。如若每块土地上的构成内容不同，则分配结果必将与实际不符。

　　个别认定法从定义上来讲可能是个最好的办法。但如能分别认定，就可在平时归集，也就不存在共同成本的分配问题，这种方法可同以上两种方法结合使用。

　　3、期末土地开发成本的结转问题

　　对一般房地产开发企业而言，为了抓住商机和保持现金流的良性循环，一般都是进行成片土地开发，分块出售、转让或进行房产开发。在土地分块出售或分块进行房产开发而房产又对外销售的情况下，期末结转土地成本可能有两种情况出现，一种情况是土地成片开发已完工，则期末按正常程序结转实际开发成本则可。另一种情况是，土地成片开发未完工，在这种情况下，应该根据权责发生制和收入与成本费用配比的原则，按有权批准机构批准的工程概(预)算计算项目的完全成本，通过“ 预提费用”科目将尚未投入的完全成本与实际投入成本的差额计入成本，即也应该结转该项目的完全成本。待工程完工后，再按实际成本调整该项目的有关会计科目。